Tiền sử dụng đất phải nộp rất cao
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, các bộ ngành liên quan góp ý về hệ số điều chỉnh giá đất đối với dự thảo “Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”.
Theo HoREA, hiện nay nhiều doanh nghiệp kiến nghị nếu tính tiền sử dụng đất theo hệ số K thì phải nộp rất cao.
Việc xác định giá đất bằng hệ số K khiến tiền sử dụng đất của dự án phải nộp rất cao.
Giả sử có khu đất tại đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức cũ với diện tích 1 ha. Bảng giá đất ở đường Nguyễn Xiển là 56,6 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hiện nay khoảng 1,4 lần, tức khoảng 80 triệu đồng/m2. Như vậy nếu áp dụng “bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất” thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… sẽ áp dụng giá đất 80 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, cũng tại đường Nguyễn Xiển với dự án nhà ở chung cư cao tầng diện tích đất là 10.000 m2 với hệ số sử dụng đất là 7 lần. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2.
Như vậy 7 x 50 triệu đồng/m2 x 0,7 (0,7 là do khi xây dựng chỉ sử dụng thực tế khoảng 70% diện tích sàn thương phẩm) = 245 triệu đồng cho 1 hệ số. Thời gian triển khai dự án là 2 năm, do đó quy về hiện tại khoảng 20%= 245 triệu đồng x 0,8 = 196 triệu đồng.
Trừ các khoản chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay 20% = 196 triệu đồng x 0,8 = 156,8 triệu đồng. Trừ lợi nhuận nhà đầu tư 15% = 156,8 triệu đồng x 85% = 133,3 triệu đồng. Trừ chi phí xây dựng là 133,3 - 98 triệu đồng (14 triệu đồng/m2 x 7) = 35 triệu đồng/m2.
Từ kết quả phân tích trên, HoREA cho rằng nếu áp dụng phương pháp thặng dư thì giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi đó tính theo hệ số K là 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần). Như vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2.
Do đó, việc xác định giá đất bằng hệ số K khiến tiền sử dụng đất của dự án phải nộp rất cao, không hợp lý nên cần phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án để áp dụng cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo HoREA, việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất một nền nhà, một lô đất nhỏ, bởi lẽ dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất lớn và mỗi dự án thường có hệ số sử dụng đất khác nhau. Do đó cần xây dựng phương pháp tính nếu dự án có hệ số sử dụng đất càng cao thì phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cao hơn dự án có hệ số sử dụng đất thấp hơn.
Cần phân biệt K1 và K2
HoREA cho rằng, Điều 8 của dự thảo Nghị định quy định về căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất là nội dung quan trọng, có tác động trực tiếp đến việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, cần được quy định cụ thể, rõ ràng để bảo đảm thống nhất trong quá trình tổ chức thực hiện tại các địa phương.
HoREA kiến nghị bổ sung quy định cụ thể về công thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.
Cụ thể, HoREA đề nghị làm rõ các loại hệ số điều chỉnh giá đất, trong đó phân biệt giữa hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng hằng năm (K1), hệ số điều chỉnh trong năm (nếu có) và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (K2). Việc phân định này nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai và đặc thù của từng dự án đầu tư xây dựng có sử dụng đất.
Theo đề xuất, hệ số K1 phản ánh biến động chung của giá đất thị trường theo khu vực, được xây dựng trên cơ sở dữ liệu giá đất, quy hoạch và các yếu tố kinh tế xã hội. Trong khi đó, hệ số K2 cần được xác định riêng cho từng dự án, căn cứ vào hệ số sử dụng đất, quy mô đầu tư, mục đích sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
HoREA cũng kiến nghị bổ sung quy định cụ thể về công thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, nhằm tạo thuận lợi cho các địa phương trong quá trình áp dụng. Theo đó, tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh K1 và K2.
Ngoài ra, HoREA đề xuất quy định hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1 kể từ ngày 1/1/2026 đối với các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới theo đúng quy định của Nghị quyết 254 và phù hợp với giá đất thị trường, chỉ điều chỉnh hệ số trong trường hợp bảng giá đất chưa phản ánh đúng thực tế.
HoREA cho rằng việc hoàn thiện các quy định về hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng rõ ràng, khả thi sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tính thống nhất trong tổ chức thực hiện và hạn chế phát sinh vướng mắc trong thực tiễn.
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, có 12 trường hợp áp dụng Bảng giá đất. Trong khi đó, Nghị quyết 254, chỉ còn 5 trường hợp áp dụng Bảng giá đất. Như vậy, có 7 trường hợp trước đây áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024, nay theo Nghị quyết 254 được xác định bằng bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất.
Cụ thể, giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
