Doanh nghiệp BĐS chìm trong khó khăn, thị trường vẫn cần những “cú hích” hỗ trợ

Thấy gì từ chính sách giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc

Ngày 29/9, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm lãi suất thế chấp hiện tại theo từng đợt xuống mức không thấp hơn 30 điểm cơ bản so với lãi suất cho vay cơ bản (LPR) - lãi suất chuẩn của ngân hàng trung ương đối với các khoản thế chấp. Việc giảm lãi suất thế chấp do ngân hàng trung ương đưa ra nhằm mục đích giảm bớt gánh nặng thế chấp cho người sở hữu nhà, thúc đẩy thị trường bất động sản và nhu cầu tiêu dùng trong nước đang yếu.

Cùng với đó, Trung Quốc cũng đưa ra loạt chính sách gồm giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu và lãi suất thế chấp được đưa ra nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng do khủng hoảng. Tuy nhiên, các biện pháp kích thích gặp khó khăn trong việc thúc đẩy doanh số. Thị trường vẫn bị người mua xa lánh và là lực cản lớn đối với tăng trưởng kinh tế.

Cùng với nỗ lực của các nhà hoạch định chính sách, thành phố Quảng Châu tuyên bố dỡ bỏ hạn chế trong việc cho vay mua nhà, trong khi đó Thượng Hải và Thâm Quyến nới lỏng hạn chế đối với việc mua nhà của người nước ngoài, giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu tối thiểu cho người mua nhà lần đầu xuống không dưới 15%, điều này nhằm thu hút người mua nhà tiềm năng.

Đánh giá về những giải pháp giải cứu thị trường bất động sản của Trung Quốc, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng - nhìn nhận từ năm 2020, Trung Quốc đã dùng nhiều biện pháp để "hạ nhiệt" thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vì triệt tiêu động lực đầu tư, thị trường nguội lạnh, xấu đi bất thường.

Ông Hiển cho rằng một bài học rút ra là khi kiềm chế quá mức sẽ làm tổn hại thị trường bất động sản, ảnh hưởng chung tới nền kinh tế. Việc can thiệp vào thị trường là cần thiết, nhưng can thiệp quá mức ở ý chí hành chính sẽ gây tổn hại, ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế.

Doanh nghiệp BĐS Việt vẫn chìm trong khó khăn, thị trường cần được hỗ trợ

Tại Việt Nam, gần 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản luôn trong trạng thái khó khăn với hàng trăm doanh nghiệp phá sản mỗi tháng. Nhiều doanh nghiệp còn tồn tại trên thị trường đều xác định tinh thần bị lỗ, hoặc lợi nhuận có thể giảm tới mạnh so với trước. 

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng từng nhận định khó khăn về vốn, vướng mắc về pháp lý là nguyên nhân chính, khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng "kiệt quệ". "Đặt BĐS trong nền kinh tế nói chung có thể thấy, những năm qua, số lượng doanh nghiệp rời khỏi thị trường luôn nhiều hơn doanh nghiệp mới được thành lập, đặc biệt với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS", ông Thiên nhận định.

Ở khía cạnh khác, LS Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng luật TriLaw Bên cho biết, dù 3 bộ luật (Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở) có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 nhưng cũng cần thời gian để thẩm thấu. Trong khi đó, để cứu vãn tình hình khó khăn thời gian qua và giúp cho doanh nghiệp có tiền thì phải có các sản phẩm đủ điều kiện để bán ra thị trường ngay lúc này. Nhưng muốn có sản phẩm mới thì pháp lý phải được gỡ, nhưng bao giờ gỡ xong thì vẫn phải đợi.

Thực tế cho thấy, dự án vướng pháp lý kéo dài đang phản ánh vào cơ cấu hàng tồn kho và đây là gánh nặng rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings cho hay, đến nửa đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Đánh giá của FiinRatings dựa trên câu chuyện liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình.

Đánh giá về những tác động từ sự khó khăn của thị trường bất động sản đến nền kinh tế, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng: "Sự tắc nghẽn trên thị trường BĐS vô hình chung cũng khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh các doanh nghiệp của ngành nghề liên quan khác bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Làn sóng thất nghiệp cũng lan rộng từ bất động sản sang rất nhiều ngành nghề, gây ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề an sinh xã hội nói chung".

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn khó khăn, sức khỏe các doanh nghiệp vẫn yếu, các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay cần thiết có những Thông tư, Nghị định hướng dẫn thực hiện 3 Bộ Luật mới nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý, khơi thông nguồn cung, góp phần hạ nhiệt giá nhà. Đồng thời, các chuyên gia cũng cho rằng đừng thấy thị trường vừa nhen nhuốm sẽ khiến thị trường dễ rơi vào tình trạng "đóng băng".

Cho ý kiến về đề xuất đánh thuế ngôi nhà thứ 2 vừa được Bộ Xây dựng đề xuất, ông Đính cho rằng chúng ta phải sử dụng công cụ thuế để kích thích thị trường phát triển minh bạch, đúng đắn, chứ không nên trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản

"Nếu chúng ta hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với bất động sản thứ hai một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường. Bởi lẽ chính sách này vô hình trung sẽ khiến “sức mua bất động sản” ngay lập tức bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân. Điều này, khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn. Mà khi thị trường bất động sản khó khăn, thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung. Điều này chúng ta đã được chứng kiến trong suốt thời gian vừa qua", ông Đính khẳng định.