Nếu lập khu nhà ở cho công nhân trong những KCN với vài chục ngàn công nhân cùng với cả gia đình họ thì ai sẽ quản lý khu phức hợp này.
Ì ạch triển khai Nghị định 82
Hiện nay, các nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN, KCX) được bố trí phân tán trong các khu vực dân cư. Chỉ vài KCN ra đời sau này ở xa khu dân cư nhưng quy mô khá nhỏ, lớn nhất cũng chỉ 600ha và cũng phân tán, không trở thành TP công nghiệp được, như ở Bắc Ninh, Hải Dương.
Do lịch sử phát triển như vậy, các KCN nước ta không có khu nhà ở cho công nhân gắn liền với KCN, mà phụ thuộc vào hệ thống dịch vụ, cư trú của người dân ở xung quanh.
Đại dịch Covid-19 đã làm bộc lộ những hệ lụy tiêu cực, một trong số đó là việc chăm lo đời sống cho công nhân KCN rất kém, khiến họ không bám trụ nổi với nhà máy. Đó là việc hơn 1,3 triệu công nhân ở miền Đông bỏ về quê, đã khiến các KCN khi phục hồi sản xuất rất khó khăn vì thiếu hụt lao động nghiêm trọng.
Đến lúc này TPHCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai mới bàn đến chuyện làm nhà ở cho công nhân dưới dạng bán trả góp, cho thuê… TPHCM quyết tâm làm 300.000 căn nhà trong năm 2022, nhưng vấn đề hiện thực hóa ý tưởng ra thực tế và duy trì lâu dài là bài toán vô cùng khó.
Năm 1987, Bộ Luật đầu tư nước ngoài ban hành chỉ đề cập đến các hoạt động đầu tư, thuê đất và sản xuất, kinh doanh, không nói đến việc các KCN có nhà lưu trú cho công nhân. Đến 2018, Nghị định 82/2018/NĐ-CP lần đầu tiên đưa ra khái niệm KCN - Đô thị - Dịch vụ, có nghĩa ngoài KCN (nơi sản xuất) có thể có thêm khu đô thị và dịch vụ ở bên cạnh, được hiểu là phần mở rộng phụ thêm.
Phần đô thị - dịch vụ này không vượt quá 30% diện tích của KCN. Nhưng từ 2018 đến nay, phần đô thị - dịch vụ của Nghị định 82 triển khai rất ì ạch và vướng mắc đủ thứ, trong khi các chủ đầu tư không mặn mà.
Hiện cả nước có 382 KCN và hàng chục KCN đang được xây dựng mới. Những KCN đã đi vào hoạt động ổn định, khả năng xây dựng các khu đô thị - dịch vụ bên ngoài ranh KCN là không thể vì không có đất trống. Còn để làm nhà lưu trú cho công nhân bên trong KCN rất khó khăn, dường như bế tắc.
Nhiều KCN có diện tích rất nhỏ không thể xây chèn vào được, chẳng hạn các KCN Bình Chiểu (27ha), Linh Trung II (62ha), Tân Thới Hiệp (29ha) ở TPHCM. Hay một số KCN mới xây dựng ở phía Bắc có diện tích nhỏ, như KCN Hanaka Bắc Ninh (74ha), Nam Sách, Hải Dương (63ha), Việt Hòa, Hải Dương (46ha).
Nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ.
Xây dựng nhà ở cho công nhân không đơn thuần vài block nhà cao tầng, mà kèm theo đó là các công trình tiện ích như nhà ăn, sân chung, công viên, bãi thể thao, nhà để xe, thư viện, phòng sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, trường mẫu giáo…
Để xây dựng khu chung cư khoảng 700-1.000 căn hộ cho người độc thân và gia đình, tối thiểu phải 3-4ha. Một KCN đã được phân khu chức năng, đi vào sản xuất ổn định, nay cắt ra để làm khu đô thị - dịch vụ sẽ rất khó khăn.
Ngay cả KCN có diện tích vài trăm ha nay hình thành phần đô thị - dịch vụ bên trong không được nhà đầu tư mặn mà, cũng như chính bản thân ban quản lý các KCN thấy không ổn.
Thực tế, trong KCN có nhiều nhà máy, phân xưởng của nhiều chủ đầu tư đến từ nhiều nước, sản xuất các mặt hàng khác nhau. Đơn cử, KCN Lê Minh Xuân có 21 công ty, việc các công ty xây dựng nhà lưu trú riêng là không thể, còn xây chung một khu lại là công việc lớn liên quan đến Ban quản lý các KCX, KCN TPHCM (HEPZA) và cấp cao hơn là UBND TP.
Vấn đề đặt ra, xây khu chung cư cho công nhân ở đâu, tiền thuê đất như thế nào, làm sao tách khu lưu trú này ra khỏi khu sản xuất để không bị ảnh hưởng khói bụi, tiếng ồn, hơi nóng và đảm bảo an toàn cháy nổ, giao thông cho công nhân và an ninh cho sản xuất.
Các KCN đang xây dựng mới ở Bỉnh Dương, Đồng Nai, Quảng Ninh, muốn phát triển KCN - Đô thị - Dịch vụ sẽ thuận lợi hơn, vì khi hình thành quỹ đất đã tính đến phần cư trú và dịch vụ cho công nhân.
Song ở đây lại xuất hiện khó khăn về vấn đề quản lý. Giả sử mọi chuyện hanh thông như quỹ đất, tiền, nhà ở, nhưng ai quản lý khu phức hợp này. Thí dụ, Công ty Pouyuen, ở Bình Tân TPHCM làm nhà cho 33.000 công nhân cư trú cần diện tích lên đến hàng trăm ha, quy mô tương tự thị trấn hay đô thị loại 4.
Trong trường hợp này những khu ở như thế không nằm trong sự quản lý của chủ đầu tư, cũng không dưới sự quản lý của ban quản lý KCN, mà thuộc UBND tỉnh, TP. Có nghĩa nó hình thành như đơn vị cư trú độc lập có bộ máy quản lý hành chính, an ninh, môi trường và các thiết chế kèm theo.
Việc hình thành các khu cư trú - dịch vụ bên cạnh các KCN là điều cần thiết, cho dù rất muộn. Tuy nhiên, để hiện thực hóa nó chỉ bằng Nghị định 82 chưa đủ, cần có những nghiên cứu thật kỹ lưỡng và hướng dẫn cụ thể để thực hiện.
Nếu việc này không rõ ràng, quả bóng nhà ở cho công nhân sẽ chuyền qua lại giữa chính quyền - ban quản lý KCN - nhà đầu tư, hoặc nếu ra đời được (như trường hợp 300.000 căn nhà cho công nhân ở Nam Sài Gòn) có thể hoạt động không hiệu quả.
Bên cạnh nhà ở cho công nhân của chính quyền, nên duy trì loại hình nhà trọ của tư nhân, như cách thức chia lửa với Nhà nước, bởi lâu nay công nhân sống trong các nhà trọ này và có những nơi khá ổn. Chính quyền cần rà soát lại loại nhà ở này, đưa ra các tiêu chí bắt buộc để loại trừ nhà trọ quá tệ.
Những chủ nhà trọ có quy mô vài chục phòng ở có thể duy trì, nhưng cần nâng cấp để đảm bảo diện tích tối thiểu trên đầu người, đảm bảo điện, nước, internet, an toàn cháy nổ, giao thông nội bộ thuận tiện, không ngập nước...
Những chủ nhà trọ đảm bảo các tiêu chí cho hoạt động, coi như là vệ tinh và TP có hỗ trợ như vay vốn ưu đãi, giảm thuế, giảm tiền điện, nước, hướng dẫn các kỹ thuật… Làm được như vậy, TPHCM sẽ giảm bớt gánh nặng, san sẻ cho tư nhân, các bên cùng có lợi.
PGS.TS Nguyễn Minh Hòa
