Chính sách thuế bất động sản - những vấn đề đặt ra
Theo các chuyên gia, việc cách thuế bất động sản cần sớm đi vào thực chất với những giải pháp đồng bộ và quyết tâm chính trị cao độ để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả thực hiện.
Cấp bách cải cách thuế bất động sản
Thực tế, cải cách thuế bất động sản đã nhiều lần được đặt lên bàn nghị sự. Mỗi khi thị trường tăng nóng hoặc rơi vào giai đoạn trầm lắng, các đề xuất đánh thuế nhà đất, thuế sở hữu nhiều bất động sản lại được nhắc tới. Tuy nhiên, sau những cuộc thảo luận, chính sách vẫn thường dừng lại ở mức nghiên cứu, chưa tạo ra thay đổi mang tính thực chất.
Theo PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, nguyên nhân quan trọng khiến cải cách thuế gặp nhiều do dự là lo ngại tác động lan tỏa tới người dân, trong bối cảnh thu nhập bình quân còn hạn chế trong khi giá nhà đã ở mức cao. Nếu thiết kế chính sách thiếu phân loại, thuế rất dễ “đánh trúng” cả những người có nhu cầu ở thực, thay vì chỉ điều tiết nhóm đầu cơ, tích trữ tài sản.
Vị chuyên gia này cho rằng, điều cốt lõi của cải cách thuế không phải là đánh vào số lượng bất động sản sở hữu, mà là nhắm tới hành vi sử dụng đất. Những tài sản không đưa vào khai thác, để trống trong thời gian dài cần được điều tiết bằng thuế để buộc chủ sở hữu hoặc đưa vào sử dụng, hoặc chuyển nhượng, qua đó tăng nguồn cung cho thị trường.
Ở góc độ vĩ mô, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhìn nhận sự chậm trễ trong cải cách thuế còn đến từ mâu thuẫn lợi ích tồn tại lâu nay trên thị trường. Một bên là nhóm sở hữu nhiều bất động sản, một bên là người lao động có nhu cầu nhà ở thực. Chính sự đối nghịch này khiến các cơ quan quản lý thường lựa chọn cách tiếp cận thận trọng, kéo dài quá trình ra quyết định.
Theo GS Đặng Hùng Võ, nếu tiếp tục né tránh cải cách, thị trường sẽ khó thoát khỏi tình trạng vận hành dựa trên kỳ vọng tăng giá, thay vì dựa trên hiệu quả khai thác và dòng tiền thực. Khi đó, đầu cơ vẫn là lực đẩy chính của thị trường, còn người mua ở thực tiếp tục gặp bất lợi.
Liên quan đến công tác cải cách các chính sách liên quan đến thuế bất động sản, tại Công điện số 190/CĐ-TTg, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương hoàn thiện báo cáo về chính sách thuế đối với bất động sản.
Theo các chuyên gia, hiện nay, quyết tâm lần này của Chính phủ được đánh giá là rõ nét hơn, khi thuế được coi là “liều thuốc mạnh” để tái lập trật tự thị trường. Mục tiêu không chỉ là hạ nhiệt giá nhà trong ngắn hạn, mà còn hướng tới xây dựng một thị trường minh bạch, vận hành ổn định trong dài hạn.
Những vấn đề đặt ra
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, để thuế thực sự phát huy hiệu quả, nền tảng dữ liệu vẫn là bài toán then chốt.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho rằng cải cách thuế sẽ khó đi vào thực tế nếu không giải quyết được tình trạng dữ liệu đất đai và giao dịch phân mảnh như hiện nay.
Theo ông Doanh, mỗi bất động sản cần được quản lý trên một hệ thống dữ liệu thống nhất, phản ánh đầy đủ thông tin về pháp lý, quy hoạch, diện tích, vị trí, giá trị thị trường và lịch sử giao dịch. Nếu thiếu những dữ liệu này, chính sách thuế rất dễ bị méo mó, thậm chí tạo thêm kẽ hở cho hành vi né thuế.
Thực tế nhiều năm qua cho thấy, tình trạng giao dịch “hai giá” vẫn phổ biến. Giá thực tế cao hơn đáng kể so với giá ghi trên hợp đồng công chứng nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Theo các chuyên gia, đây là một trong những nguyên nhân khiến việc xác định giá trị thật của bất động sản trở nên khó khăn, làm suy giảm hiệu quả của bất kỳ chính sách thuế nào.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh phân tích, muốn xây dựng một cơ chế thuế công bằng và hiệu quả, Nhà nước phải nắm được giá mua bán thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, với hệ thống dữ liệu hiện nay, cơ quan quản lý gần như không thể theo dõi đầy đủ biến động giá, dẫn tới nguy cơ chính sách thuế chỉ tồn tại trên giấy.
Ông Ánh cho rằng, “điểm nghẽn” lớn nhất của cải cách thuế bất động sản không nằm ở việc có nên đánh thuế hay không, mà là làm thế nào để thuế được thực thi đúng, đủ và công bằng. Điều này đòi hỏi phải song song thực hiện nhiều giải pháp, từ minh bạch hóa giao dịch, chuẩn hóa dữ liệu đến xây dựng lộ trình áp dụng phù hợp, tránh gây cú sốc cho thị trường.
Bên cạnh đó, hiện tượng đứng tên hộ cũng được xem là rủi ro lớn đối với hiệu quả điều tiết của chính sách thuế. Việc chia nhỏ tài sản, nhờ người thân hoặc người quen đứng tên để tránh rơi vào diện chịu thuế cao không phải hiếm gặp. Theo các chuyên gia, chỉ khi hệ thống hồ sơ địa chính, dữ liệu dân cư và thông tin tài sản được liên thông, cơ quan quản lý mới có thể nhận diện đúng chủ sở hữu thực.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hiện nay, cải cách thuế bất động sản đã đi đến thời điểm không thể trì hoãn. Nhưng để chính sách này trở thành công cụ điều tiết hiệu quả, điều kiện tiên quyết vẫn là minh bạch hóa thị trường và hoàn thiện nền tảng dữ liệu. Nếu không tháo gỡ được các nút thắt cốt lõi này, cải cách thuế rất dễ tiếp tục rơi vào vòng lặp quen thuộc: thị trường nóng thì bàn, hạ nhiệt lại để đó.
