Miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là “muốn xây thế nào cũng được”

Sẽ miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2

Từ ngày 1/7/2026, quy định miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 chính thức có hiệu lực, được kỳ vọng giúp người dân giảm bớt thủ tục hành chính.

Để người dân có thể nắm rõ hơn về quy định này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi cùng Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Thưa luật sư, từ ngày 1/7/2026, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép xây dựng. Nhiều ý kiến cho rằng quy định này sẽ giúp người dân bớt thủ tục rườm rà, nhất là tại các đô thị lớn, nơi việc xin phép trước đây khá phức tạp. Luật sư đánh giá như thế nào về tác động của quy định này?

Trước hết, có thể khẳng định rằng quy định miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 theo Luật Xây dựng (sửa đổi) là một bước cải cách quan trọng về thủ tục hành chính, đồng thời thể hiện sự đổi mới về cơ chế kiểm soát trong lĩnh vực xây dựng.

Quy định này thể hiện rõ nét sự thay đổi, chuyển dịch trong phương thức quản lý nhà nước, từ mô hình tiền kiểm nặng về thủ tục hành chính sang cơ chế hậu kiểm gắn với trách nhiệm pháp lý trực tiếp của người xây dựng nhà ở.

Điều này phù hợp với xu hướng quản lý hiện đại, đặc biệt trong bối cảnh quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, nhu cầu xây dựng nhà ở của người dân ngày càng lớn, trong khi bộ máy quản lý cần được tinh gọn và nâng cao hiệu quả.

Về mặt thực tiễn, việc miễn giấy phép xây dựng giúp giảm đáng kể thời gian chờ đợi và chi phí cho người dân, hạn chế tình trạng hồ sơ bị kéo dài, ách tắc hoặc phát sinh chi phí ngoài quy định. Đồng thời giúp cơ quan quản lý tập trung nguồn lực vào các công trình có quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn và trật tự xây dựng.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận, hiệu quả của quy định này phụ thuộc rất lớn vào cơ chế hậu kiểm và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân. Trong trường hợp công tác kiểm tra, giám sát không được thực hiện kịp thời, nghiêm túc hoặc người dân chưa hiểu đúng thì nguy cơ phát sinh vi phạm trật tự xây dựng là có thể xảy ra.

Quy định “miễn giấy phép xây dựng” có đồng nghĩa với việc người dân được toàn quyền xây dựng hay vẫn phải tuân thủ những điều kiện, thủ tục pháp lý nào khác, thưa luật sư?

Quy định “miễn giấy phép xây dựng” không đồng nghĩa với việc người dân được toàn quyền xây dựng mà không chịu sự điều chỉnh của pháp luật. Luật Xây dựng (sửa đổi) chỉ bãi bỏ một số thủ tục hành chính với một số loại nhà ở riêng lẻ, còn các điều kiện và nghĩa vụ pháp lý khác vẫn phải tuân thủ.

Theo đó, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng, hộ gia đình, cá nhân phải tự chịu trách nhiệm pháp lý toàn diện đối với công trình của mình và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật liên quan, bao gồm:

Thứ nhất, việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ hai, tuân thủ chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, chiều cao, số tầng và các quy định quản lý kiến trúc tại địa phương.

Thứ ba, bảo đảm an toàn chịu lực của công trình, an toàn cho công trình lân cận, tuân thủ đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, quy định về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường theo quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, pháp luật vẫn duy trì các cơ chế kiểm soát bắt buộc đối với những công trình có mức độ rủi ro cao như: Công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy; các công trình, dự án có yêu cầu cao về kỹ thuật hoặc tiềm ẩn nguy cơ.

Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội

Theo luật sư, quy định mới này sẽ tác động như thế nào đến quyền lợi của người dân cũng như công tác quản lý trật tự xây dựng tại địa phương?

Đối với người dân, quy định mới mở rộng đáng kể tính chủ động của người dân trong việc xây dựng nhà ở, thông qua việc cắt giảm đáng kể thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chờ đợi và giảm thiểu chi phí thực hiện. Đây là lợi ích thiết thực, nhất là đối với các hộ gia đình xây dựng nhà để ở mà không nhằm mục đích kinh doanh, qua đó giúp hạn chế cơ chế “xin-cho” vốn tồn tại trong thực tiễn cấp phép xây dựng trước đây.

Tuy nhiên, việc được miễn giấy phép xây dựng làm trách nhiệm pháp lý của người xây dựng nhà ở được đặt ra ở mức cao hơn. Mọi hành vi xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế, sai chỉ giới xây dựng, vượt tầng... đều do chủ đầu tư trực tiếp chịu trách nhiệm, kể cả việc bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc như buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Đối với công tác quản lý nhà nước về trật tự xây dựng, quy định mới đặt ra yêu cầu cao hơn với cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp địa phương. Cơ quan quản lý phải nâng cao năng lực quản lý ngay từ thời điểm tiếp nhận thông báo khởi công, đồng thời minh bạch hóa thông tin quy hoạch, quy chế quản lý và tăng cường kiểm tra, giám sát trong suốt quá trình thi công.

Bên cạnh đó, việc phân định rõ trách nhiệm của từng chủ thể theo từng giai đoạn của dự án là điều kiện then chốt đảm bảo kỷ cương, trật tự xây dựng trong bối cảnh mới.

Luật sư có khuyến nghị gì để người dân tránh rủi ro pháp lý khi xây dựng nhà ở thuộc diện được miễn giấy phép theo quy định mới?

Để hạn chế rủi ro pháp lý khi xây dựng nhà ở thuộc diện được miễn giấy phép theo quy định mới, người dân cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề.

Thứ nhất, không đồng nhất việc miễn giấy phép xây dựng với xây dựng tùy ý. Miễn giấy phép giúp giảm bớt thủ tục hành chính nhưng không làm thay đổi yêu cầu phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện khởi công và xây dựng hợp pháp theo quy định của pháp luật về xây dựng, đất đai, quy hoạch và quy định liên quan.

Thứ hai, người dân cần chủ động kiểm tra đầy đủ thông tin quy hoạch chi tiết và quy chế quản lý tại khu vực xây dựng trước khi khởi công. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng xác định công trình xây dựng có hợp pháp hay không và tránh vi phạm về trật tự xây dựng.

Thứ ba, chủ động thực hiện việc thông báo và phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương trong quá trình xây dựng. Việc này không chỉ giúp cơ quan quản lý nhà nước thực hiện tốt công tác mà còn là biện pháp phòng ngừa các rủi ro pháp lý, tranh chấp và xử lý vi phạm phát sinh trong tương lai.

Xin cảm ơn Luật sư