Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản: Có khả thi?

"Cò" hết thời lướt sóng?

Bộ Tài chính vừa đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ tính theo giá bán và thời gian sở hữu. Cụ thể, dưới 2 năm mức thuế là 10%, từ 2-5 năm mức thuế là 6%, từ 5-10 năm mức thuế là 4% và từ 10 năm trở lên là 2%.

Nhận định về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng nếu được thông qua thì bất động sản sẽ không còn là sân chơi dễ dãi cho giới đầu cơ và môi giới nhà đất.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi phân tích: Đề xuất tính thuế này sẽ hạn chế tình trạng lướt sóng, đầu cơ lan rộng, gây sốt đất ảo, lạm phát tài sản và đẩy giá nhà vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần. Ông Huy cho rằng mức này dễ tạo ra nghịch lý với người đầu tư dài hạn, tuy ít lãi nhưng vẫn bị đánh thuế như người đầu cơ siêu lợi nhuận.

Áp quy định đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản, cò đất, đầu cơ hết thời "lướt sóng"? (Ảnh: Minh Đức).

Trong khi đó, mức thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là cách tiếp cận đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân, tức đánh vào phần lợi tức - chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ chi phí hợp lệ.

“Cách tính này phản ánh sự công bằng, ai đầu tư lãi nhiều đóng thuế nhiều. Ai lãi ít hoặc lỗ có thể không phải nộp thuế. Khuyến khích người dân lưu giữ chứng từ, hóa đơn minh bạch, đồng thời thúc đẩy văn hóa tài chính cá nhân ”, ông Quang Huy nêu quan điểm.

Đặc biệt theo ông Huy, việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản sẽ ngăn chặn được nạn đầu cơ ngắn hạn, lướt sóng gây bất ổn cho thị trường.

Ông Huy cũng đánh giá, cách đánh thuế này rất tiến bộ và phổ biến tại các quốc gia phát triển như Anh, Pháp, Đức, Mỹ... Đồng thời, mang theo 3 giá trị chiến lược, đó là: ổn định thị trường, giảm sốt đất, giảm dao động giá; giảm đầu cơ, tăng hiệu quả sử dụng đất và thúc đẩy người dân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh thay vì tích trữ đất đai.

“Nếu được thiết kế và triển khai đúng, đây sẽ là bước ngoặt trong quản trị thị trường bất động sản. Bởi không chỉ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, công bằng, minh bạch mà còn định hướng lại hành vi đầu tư, chống đầu cơ. Nhờ đó, giá bất động sản có thể quay về giá trị thực, người có nhu cầu ở thật dễ tiếp cận hơn” , ông Quang Huy nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ là hợp lý. Rất nhiều nước trên thế giới, hiện nay đã thực hiện đánh thuế bất động sản.

"Việc đánh thuế cao với nhóm đầu cơ là công cụ cần thiết để ngăn chặn tình trạng “mua đi bán lại”, lướt sóng trong thời gian ngắn nhằm trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường ", ông Đính nhấn mạnh.

Cũng theo ông Đính, dù chính sách có thể làm giảm sức mua trong ngắn hạn nhưng về dài hạn lại giúp thị trường điều chỉnh về giá trị thật. Khi các nhà đầu cơ rút lui, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giá bán, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn cho người mua ở thực. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh và ổn định.

Ngoài ra, với phương án mới này, người bán nhà nếu minh bạch được giá bán và các chi phí thì sẽ có lợi. Đơn cử, nếu mua 1 căn nhà khoảng 5 tỷ đồng, 6 tháng sau bán lại giá 5,2 tỷ đồng, tức là lãi 200 triệu đồng. Nếu tính theo cách cũ là 2% của 5,2 tỷ đồng, người bán sẽ phải đóng 104 triệu đồng tiền thuế. Nhưng với cách mới là 20% của 200 triệu, thì số tiền phải nộp là 40 triệu đồng.

Thậm chí, với những người bán lỗ, nếu chứng minh được đầy đủ các chi phí thì sẽ không phải đóng thuế. Đây là bước tiến vượt bậc so với cơ chế cũ - vốn áp thuế suất 2% trên giá bán, bất kể lãi hay lỗ, gây nhiều bức xúc và bất công cho người dân.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở khả năng chứng minh chi phí đầu tư hợp lý. Giá mua có thể có giấy tờ, nhưng các chi phí sửa chữa, lãi vay, cải tạo, môi giới… thì không phải lúc nào cũng có hóa đơn. Bên cạnh đó, nhiều người dân không có thói quen lưu giữ đầy đủ chứng từ – dẫn đến bất lợi trong tính thuế dù họ thực sự bị lỗ.

Phải xác định được thu nhập chính xác

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, đề xuất mới của Bộ Tài chính sẽ giúp giảm thiểu tình trạng mua bán lướt sóng, đầu cơ nhà đất, tăng thu ngân sách Nhà nước.

Theo các chuyên gia, vấn đề mấu chốt là phải xác định được thu nhập thực sự thì mới áp được mức thuế chính xác. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Tuy nhiên, theo ông Võ, Bộ Tài chính cũng cần phải nêu rõ căn cứ đưa ra các mức thuế suất từ 2 - 10% theo thời gian nắm giữ bất động sản.

Ở một số quốc gia, nhằm tránh tình trạng đầu cơ, họ quy định theo hướng nếu chuyển nhượng bất động sản trong thời gian nhanh chóng thì có nghĩa đó là hành vi với mục đích thương mại chứ không phải mua để sử dụng. Chuyển nhượng càng nhanh thì giao dịch càng dễ mang tính "lướt sóng".

Tuy nhiên ở nước ta, trên thực tế có những người mua đất, mua nhà xong, sau đó vì công việc mà phải chuyển nơi ở, hoặc gia đình gặp biến cố cần bán tài sản...

"Tôi nghĩ cần đưa ra hướng xử lý riêng cho những trường hợp này và chỉ nên tính thuế ở mức bình thường. Căn cứ vào mỗi thời gian là chưa đủ. Nếu người dân chứng minh được là họ mua bán bất động sản để phục vụ mục đích sử dụng thực, thay vì buôn bán thì phải có chính sách riêng ”, ông Võ nhấn mạnh.

Ông Võ cũng chỉ ra một bất cập khác khi thực hiện đề xuất này đó là việc không xác định được giá trị chuyển nhượng thật của nhà đất. Bởi lẽ lâu nay người dân thường ghi giá trên hợp đồng rất thấp, chỉ ngang bằng bảng giá Nhà nước, trong khi giá thị trường có thể cao hơn tới 40%.

Chính vì vậy, ông đề xuất, Bộ Tài chính có thể cân nhắc giải pháp đánh thuế bất động sản dựa trên bảng giá đất.

“Cần minh bạch ngay từ khâu xây dựng bảng giá đất, làm sát với giá thị trường, sau đó chúng ta quy định căn cứ vào đó để đánh thuế. Lúc này, người dân khi chuyển nhượng bất động sản sẽ phải viết đúng giá thực, thay vì giá ảo vào hợp đồng ", ông Võ nhấn mạnh.

Cũng theo ông, mấu chốt vấn đề khi đánh thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là phải tính bằng được thu nhập, thay vì tập trung đưa ra giải pháp trong trường hợp không tính được thu nhập, làm như vậy là đang đi đường vòng, gây khó khăn khi triển khai.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy cũng cho rằng, đề xuất của Bộ Tài chính chỉ khả thi khi xác định được giá trị giao dịch thực tế, bắt buộc giao dịch phải qua tài khoản (Nếu vẫn còn giao dịch bằng tiền mặt sẽ khó kiểm soát, khó truy vết, dẫn đến mất tính xác thực thu nhập) và có hệ thống dữ liệu định danh tài sản cá nhân minh bạch, để biết rõ được tài sản này người chủ đã nắm giữ trong thời gian bao lâu.

TS Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu chỉ tập trung vào “đánh” người bán nhanh mà không song hành với sắc thuế thứ hai là thuế chống đầu cơ - tức là những bất động sản để hoang không khai thác sử dụng sẽ bị đánh thuế thì vô tình lại tạo kẽ hở cho hành vi đầu cơ dài hạn.

Khi đó, người mua chỉ cần giữ bất động sản đủ lâu để “né thuế cao”, nhưng vẫn không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và khiến thị trường méo mó.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay là thiếu nền tảng dữ liệu lịch sử giá bất động sản. Khi chưa có hệ thống quản lý giá chuẩn, việc tính thuế trên phần chênh lệch giữa giá mua - bán dễ trở nên cảm tính và thiếu công bằng. Bên cạnh đó, kinh tế chưa ‘hóa đơn hóa’ khiến việc kê khai giá chuyển nhượng không phản ánh đúng giá trị thật. Vì vậy, nếu áp thuế theo lãi chênh lệch trong bối cảnh dữ liệu còn thiếu, rất dễ gây méo mó thị trường.