Quang cảnh hội thảo. Ảnh: VGP/Diệu Anh
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi cho biết, hội thảo chính là dịp để đại diện các cơ quan nhà nước, các tổ chức, doanh nghiệp có cơ hội thảo luận về những nội dung chuyên ngành liên quan.
Theo đó, bất động sản là loại tài sản đặc biệt, giá trị lớn và liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất nên tính minh bạch, an toàn và tin cậy của giao dịch là yếu tố bắt buộc. Trong khi đó, môi trường số đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý: Giả mạo danh tính, hợp đồng điện tử thiếu xác thực, thông tin tài sản sai lệch, tranh chấp khó chứng minh…
Thực tế này đặt ra yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản số, đi đôi với cải cách thủ tục hành chính, để vừa tạo sự thuận tiện vừa gia tăng niềm tin và sự an tâm cho người dân, doanh nghiệp khi chuyển đổi từ cách thức giao dịch truyền thống sang số hoá.
Từ 1/7/2025, Luật Công chứng 2024 (sửa đổi) và Nghị định 104/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật chính thức có hiệu lực, cho phép công chứng điện tử trực tiếp và trực tuyến. Công chứng điện tử được đánh giá là một trong những giải pháp quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản trên môi trường số.
Để triển khai hiệu quả công chứng điện tử đối với các giao dịch mang tính đặc thù như bất động sản, còn nhiều thách thức phải đối mặt, từ vấn đề xác thực thông tin, liên thông dữ liệu, tính bảo mật đến việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Điều này đòi hỏi sự hoàn thiện đồng bộ các quy định pháp luật có liên quan, giải pháp công nghệ phù hợp, hệ thống dữ liệu liên thông, tích hợp, cơ chế phối hợp liên ngành và cả năng lực của đội ngũ công chứng viên.
Nhiều chủ trương, chính sách để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh
Tại Hội thảo, bà Phạm Thúy Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho biết, thời gian qua, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp thực hiện các giao dịch bất động sản, bảo đảm công khai, minh bạch, giảm chi phí trung gian, ứng dụng công nghệ để chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản.
Các Luật và Nghị định trong lĩnh vực bất động sản ban hành gồm Luật Giao dịch điện tử 2023 quy định khung pháp lý chung cho giao dịch điện tử trong tất cả các lĩnh vực; Luật Đất đai 2024 cho phép cập nhật thông tin chuyển nhượng, sở hữu online; Luật Công chứng 2024 đã cho phép công chứng điện tử trực tiếp và công chứng điện tử trực tuyến;
Bà Phạm Thúy Hạnh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ
Nghị định số 45/2020/NĐ-CP quy định về thực hiện thủ tục hành chính trên môi trường điện tử đã cho phép cấp bản sao điện tử với các mẫu đơn, tờ khai thực hiện thủ tục hành chính dưới dạng điện tử; cấp bản sao điện tử từ sổ gốc; cho phép chứng thực bản sao điện tử từ bản chính và số hóa kết quả giải quyết thủ tục hành chính… Như vậy, có thể thấy, các cơ sở pháp lý đang dần được hoàn thiện.
Tuy nhiên, thực tiễn còn nhiều bất cập trong quá trình thực thi pháp luật và phát triển thị trường bất động sản như quy trình giao dịch bất động sản còn rườm rà, chưa khoa học; giá trị giao dịch chưa phản ánh đúng thực chất của giao dịch, có tình trạng trốn thuế, đầu cơ, thổi giá. Hiện tượng "làm giá", "loạn giá", tình trạng đầu nậu, môi giới "thổi giá", dàn dựng các giao dịch mua bán ảo khiến giá bất động sản bị đẩy cao giả tạo so với giá trị thật…
Do đó, bà Hạnh mong muốn có nhiều giải pháp được đưa ra để các quy trình bất động sản thời gian tới sẽ được đơn giản hóa, như vậy, người dân mới dễ dàng tiếp cận và doanh nghiệp mới tiết kiệm được thời gian và giảm thiểu chi phí.
Ông Đào Duy An, Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam chia sẻ tại Hội thảo. Ảnh: VGP/Diệu Anh
Công chứng-bảo đảm an toàn pháp lý với giao dịch bất động sản
Chia sẻ tại hội thảo, ông Đào Duy An, Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam nêu ý kiến, nếu các sàn giao dịch bất động sản là "cái nôi", là "cầu nối" để thị trường bất động sản phát triển thì hoạt động công chứng như là người "gác cổng" giúp thị trường bất động sản được an toàn, giao dịch được diễn ra thuận lợi, và từ đó cũng góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển bền vững.
Trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ đối với quy trình giao dịch bất động sản như hiện nay, công chứng, đặc biệt là công chứng điện tử càng trở nên cần thiết để bảo đảm an toàn pháp lý đối với các giao dịch bất động sản…
Theo ông Đào Duy An, trong quá trình chuyển đổi số quy trình giao dịch bất động sản, các sàn giao dịch cũng cần các thông tin về bất động sản chính xác và kịp thời, vì thế trong phạm vi luật định, các sàn giao dịch bất động sản có thể tiếp cận được các thông tin liên quan tới giao dịch bất động sản chính thống nhằm hỗ trợ thông tin để kết nối được giao dịch bất động sản hiệu quả hơn. Các dữ liệu từ công chứng điện tử được kết nối vào hệ thống dữ liệu chung cũng là một trong những nguồn thông tin rất quan trọng trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản…
Bên cạnh đó, công chứng phải bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Giao dịch bất động sản ngoài giá trị tài sản lớn còn thường bao gồm các thỏa thuận phức tạp, yêu cầu chuyên môn pháp lý cao. Công chứng viên soạn thảo giao dịch tuân theo các quy định của một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật từ Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Công chứng… và rất nhiều các văn bản hướng dẫn thi hành.
Hơn nữa, công chứng viên cần kiểm tra pháp lý trước khi công chứng bao gồm: Thông tin về nhân thân, bảo đảm xác định đúng, đủ chủ sở hữu, xác định các thông tin ngăn chặn liên quan tới chủ sở hữu tài sản.
Ngoài ra, công chứng viên còn thực hiện việc xác minh năng lực hành vi dân sự của các bên tham gia giao dịch, bảo đảm các bên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, thẩm quyền đại diện hợp pháp, người nước ngoài có đủ điều kiện tham gia giao dịch, các bên tham gia nhận thức và hiểu rõ về giao dịch.
Đồng thời, công chứng viên xác định thông tin về tài sản, tài sản đúng, tài sản đủ điều kiện tham gia giao dịch, các thông tin về giao dịch liên quan tới tài sản, các giao dịch đã thực hiện có hạn chế quyền gì đối với tài sản hay không, các thông tin ngăn chặn về tài sản nếu có.
Nhìn chung, việc xây dựng và triển khai các quy trình giao dịch bất động sản trên môi trường điện tử là cần thiết; tích hợp công chứng điện tử là giải pháp khả thi, an toàn và tiện lợi, phù hợp với chủ trương chuyển đổi số của Đảng và Nhà nước; đáp ứng các yêu cầu của xã hội hiện đại.
Theo Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu, Ủy viên hoạt động chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, trong bối cảnh thực hiện Nghị quyết 57 nói chung, công chứng điện tử hay tất cả các ngành nghề lĩnh vực khác đưa vào số hóa là xu hướng không thể đảo ngược. Tuy nhiên, điều ông kỳ vọng là với những người làm trực tiếp, thủ tục điện tử hay quy trình điện tử sẽ không chỉ dừng lại ở việc điện tử hoá hồ sơ giấy tờ hay điện tử hóa quy trình thủ tục theo cách nghĩ thông thường. Một quy trình thủ tục từ góc độ lập pháp phải là thực hiện thủ tục trong một tư duy điện tử.
Từ góc độ của những người hành nghề công chứng, để quy trình điện tử thực sự giảm thiểu các giai đoạn trung gian, ông Hiếu cho rằng, cần thiết nghiên cứu một quy trình công chứng điện tử nói chung và một quy trình công chứng điện tử về bất động sản nói riêng. “Quy trình điện tử phải khác so với quy trình giấy truyền thống và đơn giản hơn, ít thủ tục hơn. Các bản sao cần rút gọn đi. Điều này giúp việc công chứng hiệu quả hơn rất nhiều, nhanh gọn, có giá trị sử dụng cao hơn”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Một vấn đề nữa là, cần đặt mình vào vị trí người dân, cần nghiên cứu xem làm sao để người dân cuối cùng được thụ hưởng quy trình điện tử thông suốt, liên thông, hệ thống đồng bộ và an toàn pháp lý.
Diệu Anh
