Mấy ngày gần đây, nhiều môi giới đã từng làm việc trước đây bỗng liên lạc lại với tôi chào những lô đất nền cắt giảm sâu tới 50%. Tuy nhiên, dù biết giá đất đang mức rất tốt nhưng tôi cũng không còn tiền để vào lúc này. Thực tế, cách đây gần nửa năm, khi thị trường bất động sản trầm lắng, một người quen của tôi ôm 5 lô đất - mua thời điểm sốt với cái giá mà người ta gọi là bắt đúng “đỉnh”.
Đặc biệt, người bạn này sử dụng đòn bẩy khá lớn để đi đầu tư theo kiểu lướt sóng nhưng gặp đúng lúc “thủy triều rút” và không kịp chạy. Do đó, bao nhiêu vốn liếng, tiền đi vay nằm cả trong đó, mỗi tháng người bạn đó phải trả gần 30 triệu tiền lãi. Để nhẹ gánh, cân đối lại tài chính, người này đã bán đi 1 lô đất để trả nợ với mức giảm tới 50%. Lô đất đó có giá 2,8 tỷ đồng, giảm mạnh xuống còn 1,4 tỷ đồng - mức giảm rất sốc.
Khi ấy, trên thị trường cũng xuất hiện nhiều rao bán đất ngộp nhưng với mức cắt giảm từ 20-30%. Nên, khi người bạn này ngỏ ý cần bán thu tiền ngay để trang trải nợ nần. Tôi đã vào tiền ôm ngay bởi số tiền này là tiền tiết kiệm nên không phải lo nghĩ gì. Cộng với việc, với mức giảm sâu như ngày nhìn đã thấy có lãi, chỉ cần chờ đợi cho qua giai đoạn khó khăn này. Mà việc chờ đợi với tôi không có gì khó khăn bởi 3-5 nữa tôi cũng không có khoản nào dùng đến tiền nên cứ mua để đó, chắc chắn có lãi.
Đó là trường hợp người quen của tôi may mắn còn bán đi được lô đất thu tiền về trang trải nợ nần. Còn nhiều nhà đầu tư hiện nay trong tay có tới 5-10 lô đất nhưng không có tiền trả nợ, trong khi đất muốn bán cũng không bán được.
Tôi có biết một nhà đầu tư khác - cũng là một người sành sỏi trong đầu tư bất động sản hơn chục năm bởi vừa là môi giới, vừa là nhà đầu tư - thế nhưng giờ cũng đang “sống dở chết dở” trên “đống tài sản” của mình. Anh ta vay ngân hàng hơn 2 tỷ đồng, cộng với vay nóng bên ngoài gần 1 tỷ nữa và được đảm bảo bằng 1 lô đất dự án có giá thị trường thời điểm giữa năm 2022 là 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, với khoản vay bên ngoài lãi nặng, anh này đã phải gán lại cho miếng đất và chỉ thu về được 500 triệu đồng.
Thế nhưng, thời điểm cuối tháng 4 vừa rồi đến lúc đáo hạn, anh này vẫn không có tiền để trả, chạy đôn chạy đáo gom tiền, rao bán thêm lô đất cũng không tìm được người mua. Nếu để ngân hàng phát mãi thu hồi nợ thì xem như thiệt hại đơn, thiệt hại kép. Trong khi đó, tính ra anh này có tài sản cỡ vài chục tỷ, chỉ có điều đều nằm trên đất cả.
Đây không phải trường hợp của riêng 1-2 nhà đầu tư bất động sản mà có lẽ là nỗi cay đắng của nhiều nhà đầu tư quá hứng phấn khi thấy mới năm liền giá đất tăng vù vù và cứ mạnh tay đi vay, ôm thật nhiều đất với suy nghĩ cho rằng, giá đất không bao giờ giảm, chỉ có tăng. Nhưng không, khi thị trường như hiện nay, rơi vào tình trạng “đóng băng”, cần tiền trả nợ mà rao bán giảm 20-30% cũng không có người mua. Khi đó, họ với vỡ lẽ về nhận định trước đây của mình. Thời điểm này, nhiều người đang rao bán giá thật mềm mới may ra tìm được người mua. Họ tìm cách phải bán cho được vì nợ cần phải trả. Không có tiền trả thì ngân hàng ghi tên vào nhóm nợ xấu. Tóm lại những người này thuộc dạng có tài sản nhưng không có tiền mặt.
Lúc này, ai gồng được thì cố gồng, không gồng được nữa thì xả hàng ra. Tôi nghĩ rằng, khi nào trên thị trường càng nhiều hàng ngộp rao bán với mức giảm mạnh thì khi đó mới là đáy bất động sản. Đúng là thời điểm này với những người có vốn dày, sẵn tiền đi đầu tư là một cơ hội có 1-0-2.
