Nóng trong tuần: Thị trường bất động sản 2025 sẽ ra sao?

Hình minh họa

Điều gì sẽ xảy ra khi giá đất ngày một tăng cao

Những vướng mắc liên quan đến định giá đất làm dấy lên lo ngại về sự sụt giảm sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Đồng thời gia tăng áp lực cho doanh nghiệp trong nước, cũng như ảnh hưởng đến vấn đề an cư của người dân.

Chủ tịch GP.Invest lo ngại, nếu giá đất bị đẩy lên cao, sức thu hút đầu tư của đất nước sẽ bị sụt giảm. Sở dĩ các cụm công nghiệp của nước ta hiện nay đạt tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% là nhờ chi phí nhân công rẻ, chi phí đất đai hợp lý, logistics thuận lợi.

“Nếu hiện tại bớt đi một yếu tố đó là đất đai, trong khi nhân công ngày càng đắt lên thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?”, Chủ tịch GP.Invest đặt câu hỏi.

Theo vị này, trong cách tính giá đất hiện nay, chúng ta chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp Bất động sản nói riêng. Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, TP.HCM hiện còn 58.000 sản phẩm Bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất. Riêng Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết các loại đất trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ đã có vấn đề khi UBND TP.HCM ban hành bảng giá đất điều chỉnh với quy định gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại chi tiết cụ thể rõ ràng.

Doanh thu đạt hơn 11 tỷ USD, thị trường bất động sản TP.HCM đã vui trở lại?

Báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội vừa được Cục thống kê TP.HCM công bố, thống kê từ ngày 1/1-30/11/2024, tổng vốn FDI đầu tư vào TP.HCM đạt 2.281,3 triệu USD, giảm 39,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó có 1.285 dự án, tăng 14,7% so với cùng kỳ và vốn đăng ký đạt 475,2 triệu USD, giảm 18,3%. Ngoài ra còn có 198 dự án điều chỉnh vốn đăng ký, bằng 69,5% so với cùng kỳ và vốn điều chỉnh đạt 535,9 triệu USD, giảm 11,5%. Bên cạnh đó có 2.148 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện với góp vốn là 1.270,2 triệu USD, bằng 49,2% về vốn so với cùng kỳ.

Lĩnh vực kinh doanh Bất động sản có 10 dự án với tổng giá trị đầu tư 45,6 triệu USD, chiếm 9,6% vốn FDI đăng ký mới trong năm. Doanh thu các dịch vụ khác trong năm 2024 ước đạt 465.224 tỷ đồng trong cả năm 2024, chiếm 38,6% trong tổng bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng (tăng 8,3% so với năm 2023).

Đáng chú ý, Cục Thống kê TP.HCM cho biết doanh thu kinh doanh bất động sản ước đạt 282.134 tỷ đồng (hơn 11 tỷ USD), chiếm 60,6% trong doanh thu dịch vụ khác và tăng 7,9% so với cùng kỳ.

Cục Thống kê nhận định thị trường Bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục khi các chính sách hỗ trợ của Nhà nước phát huy hiệu quả, lãi suất huy động và cho vay sản xuất kinh doanh giảm giúp tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Phó Thủ tướng yêu cầu đảm bảo tiến độ sân bay Long Thành và loạt hạ tầng kết nối

Theo báo cáo về tinh hình thực hiện dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành của Bộ GTVT, Dự án thành phần 1 (trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước) sẽ hoàn thành trước tháng 12/2025, trừ trụ sở các cơ quan kiểm dịch động/thực vật (Bộ NN&PTNT) đang lập chủ trương đầu tư chưa phê duyệt do chưa bố trí được vốn.

Dự án thành phần 2 (các công trình phục vụ quản lý bay) đang bám sát tiến độ hoàn thành vào ngày 31/12/2025.

Dự án thành phần 3 (các công trình thiết yếu) do Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) làm chủ đầu tư đã cơ bản hoàn thành 2 gói thầu (thi công tường rào, san nền); đang triển khai thi công 7 gói thầu; đang lựa chọn nhà thầu xây lắp 1 gói thầu nhà để xe; đang thiết kế kỹ thuật 2 công trình.

Tiến độ các gói thầu chính, đặc biệt là gói thầu số 5.10 (nhà ga hành khách) đang đáp ứng kế hoạch đưa vào khai thác trước ngày 31/8/2026; gói thầu số 4.6 (đường cất hạ cánh, đường lăn, sân đỗ tàu bay ga hàng hoá, hangar, cách ly và các công trình khác) dự kiến hoàn thành trước ngày 30/4/2025, vượt tiến độ 3 tháng; gói thầu 6.12 (giao thông kết nối) hoàn thành trước ngày 31/12/2025. Các gói thầu khác dự kiến hoàn thành trước 31/8/2026.

Phó Thủ tướng đề nghị ACV làm việc với nhà thầu về phương án công nghệ, kỹ thuật, chi phí phát sinh, hiệu quả kinh tế khi rút ngắn thời gian thi công, hoàn thành công trình nhà ga hành khách.

Bên cạnh đó, ACV đang triển khai các bước đầu tư xây dựng đường cất hạ cánh thứ 2, dự kiến hoàn thành tháng 5/2026.

Kịch bản nào sẽ xảy ra với thị trường bất động sản 2025?

Dự báo về những kịch bản cho thị trường trong năm 2025, ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng DXS-FERI kỳ vọng sẽ có những chuyển biến tích cực, với sự cải thiện đáng kể về nguồn cung mới. Ba kịch bản được chuyên gia của DXS-FERI đưa ra gồm:

Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung mới tăng 40-50%, lãi suất thả nổi giảm còn 9-11%, giá bán tăng 15-20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường.

Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung mới tăng 30-40%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán tăng 10-15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%. Đây được coi là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng ổn định và tích cực của thị trường.

Kịch bản thách thức: Nguồn cung mới tăng 20-30%, lãi suất thả nổi tăng lên 11-13%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30-35%. Kịch bản này cho thấy sự phục hồi chậm hơn, chịu tác động lớn từ các yếu tố bên ngoài.

Tại Hội thảo "Diễn biến thị trường, giá cả Việt Nam 2024 và dự báo 2025”, PGS.TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, với nền kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường Bất động sản về cơ bản cũng sẽ ổn định. Thông thường, theo chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản, năm 2025 là năm thị trường Bất động sản được hưởng lợi từ các chính sách kinh tế vĩ mô.

Tuy nhiên, theo ông Chung, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế; đồng bộ hóa quy hoạch; cho ra đời các công cụ tài chính phái sinh; số hóa thị trường động sản và triển khai quy hoạch, thị trường trên nền bản đồ giải thửa. Bên cạnh đó, đẩy mạnh công tác thể chế hóa các vấn đề liên quan đến thị trường Bất động sản, đặc biệt là công cụ thuế và các công cụ tài chính phái sinh; khẩn trương thông qua Luật Thuế Bất động sản, đồng thời hiện thực hoá các cơ chế và đưa vào thực thi.

Diễn biến mới tại dự án sân bay đặc biệt ở Bà Rịa – Vũng Tàu

văn phòng Chính phủ vừa có văn bản số 248/VPCP-CN ngày 9/1/2025 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà về phương án đầu tư Cảng hàng không Côn Đảo.

Cụ thể, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà thống nhất với báo cáo, đề xuất của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tại văn bản số 18960/UBND-VP ngày 20 tháng 12 năm 2024 về phương án đầu tư Cảng hàng không Côn Đảo (Dự án).

Phó Thủ tướng giao Bộ Giao thông vận tải, Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nghiên cứu, lập Quy hoạch Cảng hàng không Côn Đảo thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và tiến hành các bước theo quy định pháp luật, trình Thủ tướng Chính phủ trong Quý II năm 2025.

Bộ GTVT vừa có ý kiến đồng thuận với đề xuất của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc triển khai đầu tư mở rộng Cảng hàng không Côn Đảo theo phương thức hợp tác công - tư (PPP).

Phạm vi đầu tư bao gồm toàn bộ các công trình của cảng: các công trình khu bay, các công trình bảo đảm hoạt động bay, các công trình thiết yếu khu hàng không dân dụng, các công trình dịch vụ hàng không.

Bộ GTVT sẽ triển khai các thủ tục để dừng chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, nâng cấp đường cất hạ cánh, đường lăn tại Cảng hàng không Côn Đảo trị giá 1.680 tỷ đồng bằng nguồn vốn đầu tư công trung hạn 2021 - 2025 theo quy định của Luật Đầu tư công.

Bộ GTVT cũng sẽ phối hợp chặt chẽ với UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nghiên cứu, tổ chức lập quy hoạch Cảng hàng không Côn Đảo thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, để rà soát, điều chỉnh phù hợp. Trên cơ sở đó, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xây dựng đề án xã hội hóa đầu tư, khai thác Cảng hàng không Côn Đảo để báo cáo Thủ tướng cho phép triển khai thực hiện.

Nghiên cứu làm khu thương mại tự do tại đô thị sân bay Long Thành

CTS Việt Nam cho rằng, Đồng Nai hội tụ đầy đủ các điều kiện để phát triển Khu thương mại tự do với cấu trúc liên kết giữa sân bay Long Thành, Cảng Phước An và hệ sinh thái các khu công nghiệp, góp phần đưa Đồng Nai trở thành trung tâm logistics, sản xuất và thương mại hiện đại bậc nhất khu vực.

CTS Việt Nam cũng bày tỏ mong muốn được hợp tác với tỉnh để nghiên cứu khả thi phát triển Khu thương mại tự do tại địa phương.

Từ góc nhìn của đơn vị tư vấn các dự án khu Khu thương mại tự do trên phạm vi toàn cầu, CTS Việt Nam cho rằng đây là một hướng đi chiến lược, phù hợp với các xu thế toàn cầu và các mô hình khu TMTD thành công trên thế giới.

Khu Khu thương mại tự do kết nối với sân bay Long Thành hình thành sẽ mang lại các lợi ích như: thu hút đầu tư chiến lược; tăng cường liên kết chuỗi cung ứng toàn cầu; đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế địa phương.

Khi kết nối Khu thương mại tự do sân bay Long Thành và Cảng Phước An sẽ tạo ra các lợi thế nổi bật như: liên kết đa phương thức; tăng năng lực vận chuyển hàng hóa; giảm chi phí logistics; phát triển thành trung tâm logistics Asean. Đồng thời, kết hợp được lợi thế hệ sinh thái các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh.

Sau khi nghe báo cáo từ phía CTS Việt Nam, Bí thư Tỉnh ủy Đồng Nai Nguyễn Hồng Lĩnh đã yêu cầu văn phòng Tỉnh ủy và văn phòng UBND tỉnh tham mưu văn bản gửi Ban Cán sự Đảng Chính phủ, đề nghị chấp thuận chủ trương cho Đồng Nai nghiên cứu, đề xuất thành lập khu thương mại tự do kết nối sân bay Long Thành và cảng Phước An.

Khi nào khởi công dự án nâng cấp, mở rộng cảng hàng không Phù Cát, tỉnh Bình Định?

Ông Nguyễn Tự Công Hoàng – Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định cho biết dự án nâng cấp mở rộng cảng Hàng không Phù Cát, hạng mục Xây dựng đường cất hạ cánh số 2 là một trong những dự án trọng điểm của tỉnh, có vai trò rất quan trọng trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Quá trình triển khai dự án có nhiều thủ tục liên quan đến các Bộ, ngành Trung ương, do đó Ban Quản lý dự án Giao thông tỉnh, các sở, ngành, địa phương liên quan phải chủ động phối hợp để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện, kịp thời báo cáo đề xuất UBND tỉnh xem xét chỉ đạo thực hiện.

Ông Hoàng yêu cầu phải quyết tâm thực hiện hoàn thành các thủ tục đầu tư dự án theo đúng kế hoạch tiến độ đã được UBND tỉnh phê duyệt, đảm bảo khởi công dự án trong tháng 8/2025.

Đồng thời, khẩn trương phối hợp hoàn thiện hồ sơ, thủ tục về chủ trương đầu tư dự án theo ý kiến tham gia của các đơn vị chức năng của các Bộ, ngành có liên quan theo quy định; việc triển khai hồ sơ, thủ tục dự án phải tiến hành song song, đồng thời các bước hợp lý để đảm bảo tiến độ theo kế hoạch được duyệt.

Ban Quản lý dự án Giao thông tỉnh chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh, Trung đoàn 940, Trung đoàn 925 và các đơn vị có liên quan khẩn trương tham mưu, đề xuất UBND tỉnh có Văn bản kiến nghị Bộ Quốc phòng về việc bàn giao đất quốc phòng để triển khai dự án, hoàn thành trước ngày 10/01/2025.

Sau khi xác định vị trí, quy mô quy hoạch, xây dựng các khu tái định cư, khu cải táng phục vụ dự án được cấp thẩm quyền chấp thuận, Ban Quản lý dự án Giao thông tỉnh chỉ đạo các đơn vị có liên quan khẩn trương triển khai các thủ tục đầu tư để đảm bảo tiến độ triển khai các công trình phục vụ dự án theo quy định.