Dòng tiền “tìm đường” vào Nam
Sau hơn 2 năm duy trì tốc độ tăng giá bình quân 20-40%/năm, giá bất động sản tại Hà Nội được dự báo khó có đột biến trong ngắn và trung hạn. Điều này thúc đẩy nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền vào khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM.
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam chỉ ra, vào quý 4/2024, giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại Hà Nội tăng lần lượt 36% và 26%/năm. Trong khi tại TP.HCM mức tăng là 24% và 7%/năm. Bước sang quý 2/2025, căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng 33%, TP.HCM tăng 29%.
Ở phân khúc nhà liền thổ, mức độ tăng giá tại thị trường Hà Nội vẫn “bỏ xa” TP.HCM khi tăng 13%/năm (sơ cấp) và 18%/năm (thứ cấp), trong khi đó, tại TP.HCM con số này giảm 3%/năm (sơ cấp) và chỉ tăng 9% (thứ cấp). Điều này thể hiện sự chênh lệch giá giữa 2 đô thị lớn.
Trong suốt nhiều năm qua, đây cũng là giai đoạn bất động sản Hà Nội vượt lên TP.HCM về mức độ tăng giá. Thông thường, thị trường chung cư Hà Nội lúc thấp hơn TP.HCM khoảng 20- 30%. Đến nay khoảng cách này chỉ còn 5-10%.
Chính việc giá bất động sản Hà Nội tăng quá nhanh ở một giai đoạn rồi chững lại đã thúc đẩy dòng tiền của nhà đầu tư tìm cơ hội ở thị trường phía Nam – nơi được dự báo còn dư địa tăng giá, nhất là sau thời điểm sáp nhập tỉnh thành.
Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dòng tiền phía Bắc có xu hướng dịch chuyển vào Nam do nền giá còn dư địa tăng trưởng. Tỉ lệ nhà đầu tư Hà Nội chiếm 33%, Hải Phòng 24%, Nam Định 24%, Quảng Ninh 10%. Trong 6 tháng đầu năm, nhà đầu tư từ ngoài TP.HCM chiếm đến 75% tổng lượng khách tìm mua bất động sản tại thành phố, trong đó, các tỉnh phía Bắc chiếm 61%.
Tương tự, theo số liệu từ One Mount Group, hiện hơn 50% khách hàng Hà Nội có ý định mua bất động sản tại TP.HCM, trong đó 20% sẵn sàng xuống tiền ngay trong năm nay.
Mức độ tăng giá của bất động sản Hà Nội tăng nhanh đã thúc đẩy nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền vào khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM. Nguồn dữ liệu Batdongsan.com.vn
Khảo sát tại một số dự án căn hộ đang chào thị trường TP.HCM ở giai đoạn này nhận thấy, có khá nhiều booking đến từ nhà đầu tư Hà Nội. Đơn cử, căn hộ cao cấp Diamond Sky thuộc KĐT Van Phuc City (mặt tiền đường QL.13, P.Hiệp Bình, TP.HCM) bắt đầu cho nhận booking. Ngoài khách hàng tại TP.HCM, mỗi ngày có đến hàng chục lượt khách từ phía Bắc đến tham quan dự án và căn hộ mẫu. Trong đó có nhiều khách đặt giữ chỗ sau khi tìm hiểu dự án.
Với số lượng chỉ 300 căn chào thị trường trong bối cảnh quỹ đất nội đô TP.HCM khan hiếm, dự án đang nhận được sự quan tâm khá tích cực từ người mua (ở và đầu tư). Dư địa tăng giá của dự án còn “rộng cửa” khi nằm ngay mặt tiền trục QL.13 – tuyến đường đã thông qua chủ trương đầu tư mở rộng (đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình), sẽ triển khai đầu năm 2026, hoàn thành 2027-2028; đây cũng là lý do nhà đầu tư phía Bắc vào “đón đầu”.
Khách hàng hàng phía Bắc quan tâm các dự án bất động sản ở những khu vực đang được đầu tư hạ tầng hoặc trong hướng quy hoạch TOD của TP.HCM.
Hay, tại dự án KĐT Mizuki Park của Nam Long, dù chỉ mới “manh nha” ra thị trường 800 căn hộ và 24 căn nhà phố liên kế tại phân khu cuối cùng của dự án nhưng lượng quan tâm của người mua tích cực. Trong đó, số lượng khách hàng đến từ khu vực phía Bắc tìm hiểu dự án khá nhiều. Theo đơn vị này, không chỉ dự án này mà một số dự án KĐT của chủ đầu tư tại thị trường Tây Ninh, Đồng Nai thời gian qua cũng đón dòng tiền của người mua phía Bắc.
Lý giải nguyên nhân dòng tiền Nam tiến, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, chênh lệch giá là yếu tố chính khiến nhà đầu tư phía Bắc trở lại thị trường miền Nam. Giá nhà Hà Nội đã ở ngưỡng cao, khiến biên lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn. Trong khi đó, bất động sản phía Nam vẫn thu hút dòng tiền nhờ giá còn thấp hơn, dư địa tăng giá theo hạ tầng vẫn khá tốt. Đặc biệt sự quan tâm của khách hàng phía Bắc với các dự án bất động sản ở những khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ hoặc trong hướng quy hoạch TOD của TP.HCM là rất lớn. Không chỉ tại TP.HCM mà dòng tiền nhà đầu tư phía Bắc đang mở rộng ra các khu vực vực lân cận Đồng Nai, Tây Ninh, bám theo trục hạ tầng, vành đai, metro.
Theo vị này, ngoài yếu tố lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư phía Bắc cũng bắt đầu quan tâm đến dòng tiền bền vững từ cho thuê và hưởng lợi từ hạ tầng hoàn thiện. Có thể thấy, sự dịch chuyển dòng vốn từ Hà Nội và TP.HCM và khu lân cận đang phản ánh rõ xu hướng đầu tư linh hoạt. Các nhà đầu tư không còn bó hẹp trong một thị trường nhất định mà sẵn sàng mở rộng, tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn ở các thị trường còn tiềm năng tăng trưởng giá.
Chung cư giữ giá tốt
Theo ghi nhận, chung cư là phân khúc có giá bán giữ đà tăng trưởng ổn định suốt 2 năm qua, ở cả thị trường bán và cho thuê.
Dữ liệu tháng 7/2025 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, mức độ quan tâm bất động sản tại TP.HCM tăng trưởng mạnh sau sáp nhập, cho thấy sức bật tốt. Trong đó, chung cư là loại hình dẫn đầu lượng quan tâm so với các phân khúc khác, được dẫn dắt bởi nhu cầu mua ở thực và đầu tư khai thác cho thuê.
Xét cả quý 2/2025 và tháng 7/2025 thì loại hình chung cư ghi nhận tăng mạnh nhất về mức độ quan tâm (29%), trong khi nhà riêng (22%), nhà mặt phố (7%)... Điều này cho thấy, xu hướng của thị trường đang quay trở về với những loại hình bất động sản ở thực, dễ khai thác. Xét đến khẩu vị của nhà đầu tư phía Bắc, thay vì chăm chăm vào phân khúc đất nền, nhà liền thổ thì chung cư cao cấp đang “chiếm ngôi vị” trong danh mục đầu tư. Ở đó, yếu tố pháp lý, uy tín của chủ đầu tư và dự án quy hoạch đồng bộ, hạ tầng bài bản là các yếu tố then chốt khiến nhà đầu tư “xuống tiền”.
Chung cư là phân khúc có giá bán giữ đà tăng trưởng ổn định suốt 2 năm qua, ở cả thị trường bán và cho thuê. Ảnh minh hoạ
Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, giá bất động sản tại TP.HCM rất khó hạ nhiệt ngay cả khi mở rộng địa giới hành chính. Theo vị này, có nhiều nguyên nhân tác động đến mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM, trong đó, quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi bảng giá đất. Đặc biệt, hạ tầng kết nối là yếu tố quyết định rất nhiều đến dư địa tăng giá.
Dẫu vậy, giá trị của bất động sản chỉ thực sự gia tăng trưởng bền vững khi hưởng đòn bẩy từ kinh tế địa phương, hạ tầng và cải thiện môi trường đầu tư. Vào thị trường giai đoạn này, người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” ngắn hạn. Đồng thời, nhà đầu tư cần có sự chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu và tiềm năng dự án/khu vực để tránh rủi ro.
