Ảnh minh họa
Giá bất động sản tiếp tục tăng
Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 mang đến nhiều thay đổi, ý nghĩa quan trọng. Không chỉ đơn thuần là công cụ pháp lý để quản lý tài nguyên đất đai, Luật Đất đai còn là nền tảng quan trọng trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững của nền kinh tế và sự ổn định của thị trường bất động sản.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ Khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định Bảng giá đất của từng địa phương.
Nói về tác động của Bảng giá đất đối với thị trường bất động sản, Báo cáo của Bộ Xây dựng từng nêu rõ chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7 – 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 – 50% với dự án biệt thự, liền kề. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật.
Khi chi phí về tiền sử dụng đất cao , các chủ dự án cũng phải điều chỉnh giá bán sản phẩm cao hơn để bù đắp chi phí. "Bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến thị trường, có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng", Bộ Xây dựng đánh giá.
Được biết, đến thời điểm hiện tại, một số địa phương đã ban hành Bảng giá đất mới. Trong đó, đáng chú ý TPHCM và Hà Nội đã đưa ra Bảng giá đất mới với mức tăng từ 2-6 lần so với Khung giá đất cũ.
TP.HCM một trong những địa phương đi đầu ban hành Bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 31/10 đến 31/12/2025. Theo đó, giá đất ở tại TP.HCM cao nhất là 687 triệu đồng/m2 tại các tuyến Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi. Trong khi trước đây giá đất tại 3 tuyến này là 162 triệu đồng/m2 (bảng giá theo quyết định 02/2020) x với hệ số K là 3.5 sẽ là 567 triệu đồng/m2. So với giá đất cũ thì giá mới tăng 120 triệu đồng/m2 (khoảng 21%).
Hay mới đây nhất là tại Hà Nội, Bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến ngày 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cũng cao gấp 2-6 lần so với giá cũ. Trong đó, mức giá cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2.
Tâm lý thay đổi tác động đến khẩu vị đầu tư
Trước sự leo thang không ngừng của giá bất động sản, tâm lý của người mua nhà và các nhà đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt. Người mua và các nhà đầu tư đang có xu hướng tìm kiếm những dự án đã hoàn thiện hoặc những dự án đã được phê duyệt từ trước khi dự án vẫn còn được áp dụng Khung giá đất cũ.
Chị Trịnh Hường, một nhà đầu tư kì cựu tại Hà Nội cho biết giá bất động sản đang có sự khác biệt rõ rệt. Tại Hà Nội, nhiều dự án mới đang có giá cao hơn khoảng 30% so với các dự án đã đi vào sử dụng cùng vị trí. Giá đất tăng cùng với chi phí nhân công, vật liệu xây dựng tăng là một trong những nguyên nhân chính khiến giá bất động sản chỉ tăng không suốt thời gian qua.
Cũng theo chị Hường, hầu hết những nhà đầu tư bất động sản kì cựu như chị chủ yếu tìm kiếm nguồn hàng cũ, đặc biệt là phân khúc thấp tầng. "Đầu năm 2024, tôi và một số người bạn mua 2 lô liền kề vừa đi vào bàn giao tại một đại dự án phía Đông Hà Nội, đến nay cũng đã tăng giá hơn 30%. Với chi phí giá đất theo Bảng giá đất vừa được Hà Nội ban hành thì thời gian sắp tới, giá phân khúc thấp tầng sẽ còn tăng nữa", chị Hường dự đoán.
Một lý do khác khiến người mua và nhà đầu tư tìm đến các dự án đã hoàn thiện hoặc đã được phê duyệt từ trước là tính thanh khoản cao. Bởi các dự án này đã có thị trường sẵn, và việc mua bán, chuyển nhượng sẽ dễ dàng hơn rất nhiều so với các dự án mới. Nhà đầu tư có thể nhanh chóng đưa bất động sản vào khai thác, cho thuê hoặc bán lại mà không phải chờ đợi quá lâu để có thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc giao dịch.
Quan sát thực tế cho thấy, cuối năm khi hàng loạt các chính sách mới đang được áp dụng, giá bất động sản tăng dần đều nhiều nhà đầu tư đã không thể chờ đợi thêm nữa. Khi giá bất động sản khu vực nội thành đã tăng cao, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các bất động sản tại các quận đang có sự bứt phá về hạ tầng lên quận như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Đan Phượng...
Đánh giá về giá bất động sản 2025, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam chia sẻ, hiện tượng quan tâm đối với bất động sản ghi nhận tăng mạnh, niềm tin thị trường quay trở lại và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, từ đó ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư.
Phân tích chi tiết hơn về tình hình thị trường, ông Quốc Anh cho biết từ nay đến hết quý I/2025 thị trường tiếp tục trong giai đoạn củng cố, người mua vẫn tập trung vào nhu cầu ở thực, sản phẩm được lựa chọn nhiều là nhà riêng, nhà phố. Từ quý II/2025 đến quý IV/2025 thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khởi sắc với sự dẫn dắt của các phân khúc đem lại tỉ lệ lợi nhuận cao như đất nền, biệt thự dự án. Từ quý I đến quý IV/2026 thị trường bước vào chu kỳ ổn định, mức giá và khả năng thanh khoản tăng ở đa dạng loại hình.
