Trong thị trường bất động sản thương mại và công nghiệp, chỉ mới cách đây vài năm, các yếu tố bảo vệ môi trường, xã hội, quản trị (ESG) thường ít được nhắc tới trên bàn đàm phán. Ngày nay, điều này đã bắt đầu trở thành yêu cầu phải có và được coi là một cơ hội đầu tư giảm thiểu rủi ro lớn cho các doanh nghiệp thức thời. Vậy ESG là gì và có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Tại Hội nghị về biến đổi khí hậu của Liên hợp quốc năm 2021 (COP26), Việt Nam đã thể hiện cam kết đạt được mức phát thải carbon ròng bằng 0 (Net Zero) vào năm 2050. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, khoảng 40% lượng khí thải ra môi trường đến từ các loại bất động sản. Tính đến cuối năm 2021, nước ta có khoảng 200 tòa nhà xanh trên khắp cả nước, theo Hội đồng công trình xanh Việt Nam (VGBC). Vì vậy, để đạt được mục tiêu môi trường đã đặt ra, Việt Nam cần nhiều hơn nữa những tòa nhà có thể tiết kiệm năng lượng, chất lượng cao và vững bền để giảm thiểu tác hại môi trường và chi phí sửa chữa, sử dụng năng lượng trong tương lai.
Khái niệm ESG đặt ra những tiêu chuẩn môi trường rõ ràng với các chỉ số liên quan đến hiệu quả kinh doanh trong thị trường bất động sản. Cần lưu ý, ESG và tính bền vững là hai thuật ngữ được sử dụng phổ biến và hay được dùng thay thế cho nhau. Tuy nhiên, định nghĩa ESG có phần bao quát hơn, mở rộng ra khỏi thước đo truyền thống về "tính bền vững" với trọng tâm đặt vào hoạt động của doanh nghiệp. Giải thích cơ bản về từng yếu tố ESG được hiểu như sau:
- Môi trường (E) bao gồm tác động của một tổ chức đối với môi trường như lượng năng lượng sử dụng, mức độ phát thải khí nhà kính, quản lý chất thải, tác động khí hậu và tài nguyên.
- Xã hội (S) tập trung vào quyền lao động, nơi làm việc, sức khỏe và sự an toàn của người lao động, và những tác động đối với cộng đồng.
- Quản trị (G) ảnh hưởng các vấn đề bao gồm cơ cấu và thành phần hội đồng quản trị, lương thưởng cho người điều hành, đạo đức kinh doanh và quyền cổ đông.
Để đạt được những mục tiêu trên, trước hết, việc phát triển hệ sinh thái đô thị bao gồm tòa nhà, cảnh quan, tài nguyên, cơ sở hạ tầng, con người, không khí… theo tiêu chuẩn ESG chính là trọng tâm của quy hoạch đô thị. Mặc dù một số ý kiến cho rằng việc quan tâm tới môi trường nhiều hơn có thể gây ra hạn chế đối với tốc độ phát triển, nhưng việc xây dựng đô thị đúng hướng chính là một sự đánh đổi xứng đáng. Điều này cũng tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà phát triển, chủ sở hữu, người dân, ban bộ chiến lược phát huy sức sáng tạo để tạo nên một đô thị đáng sống.
Singapore là một ví dụ điển hình cho việc quy hoạch bền vững hiệu quả. Từ năm 2005, chính phủ nước này đã đưa ra mục tiêu và hệ thống chấm điểm Green Mark cho tất cả các dự án bất động sản. Bên cạnh đó, họ cũng đưa ra chính sách hỗ trợ chi phí cho các doanh nghiệp tham gia cam kết giảm thiểu khí thải và tác động tiêu cực đến môi trường. Cam kết bền vững của Singapore đã mang đến kết quả ngoạn mục, với hơn 49% các tòa nhà ở nước này đạt được chuẩn “xanh” của chính phủ.
Trong thị trường bất động sản Việt Nam, đã có một số hệ thống Chứng nhận Công trình xanh khác bên cạnh Green Mark như LOTUS, LEED giúp đánh giá hiệu năng công trình về mặt sử dụng năng lượng, khí thải, thiết kế, độ an toàn và môi trường làm việc. Tại TP. HCM, một số tòa nhà văn phòng đã được đánh giá chứng nhận LEED có thể kể đến Deutsches Haus, Friendship Tower và President’s Place, Phú Mỹ Hưng Tower, Saigon Centre 2 tất cả đều tọa lạc giữa trung tâm quận 1. Ở khu vực Hà Nội, một số ví dụ tiêu biểu chính là tòa nhà Techcombank Tower, Capital Place và Landcaster Luminaire.
Đáng chú ý, thị trường bất động sản công nghiệp cũng rất cần nhiều nổ lực để đạt được mục tiêu “xanh”. Thời gian qua, nhu cầu cho tài sản công nghiệp như đất, nhà xưởng và kho bãi tăng ‘phi mã’, chủ yếu đến từ lĩnh vực sản xuất, thương mại điện tử, 3PL và bán lẻ. Vốn là lĩnh vực có tác động lớn về môi trường, nhà đầu tư công nghiệp càng phải chú trọng đến việc quy hoạch khu công nghiệp để có thể giảm thiểu khí thải, đảm bảo môi trường làm việc tốt và gìn giữ môi trường sống cho cư dân địa phương xung quanh. Tăng trưởng xanh trong các ngành công nghiệp cũng sẽ góp phần nâng cấp và hợp lý hóa chuỗi giá trị, giúp tăng cường khả năng phục hồi, chống sự gián đoạn chuỗi cung ứng.
Tuy nhiên, những chứng nhận kể trên vẫn nghiêng nhiều về yếu tố E – môi trường trong cả cụm ESG. Để đạt được cả hai yếu tố còn lại, nhà đầu tư bất động sản phải mang đến các sáng kiến có tác động đến cộng đồng trong tòa nhà như không gian cây xanh, công viên, hoặc thư viện, phòng giữ trẻ cho nhân viên bận rộn, bên cạnh đó cần tôn trọng cốt lõi đạo đức kinh doanh và tầm nhìn quản trị.
Về mặt lý thuyết và ý tưởng, để đạt được các tiêu chí mà thang đánh giá ESG đặt ra không khó, bởi lẽ tỷ lệ chênh lệch giá thành xây dựng tòa nhà xanh so sánh với tòa nhà thông thường không đáng kể. Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, phân tích: “Trên thực tế, trở ngại lớn nhất vẫn là thời gian để thiết lập một bản thiết kế đạt chuẩn ESG ngay từ đầu và những nổ lực mà doanh nghiệp phải theo đuổi để xây dựng dự án đúng chuẩn. Nhưng về dài hạn, các tòa nhà xanh có thể được xem như khoản đầu tư cho tương lai khi nhà phát triển và điều hành bất động sản thấy được lợi ích về tiết kiệm năng lượng, tài nguyên và chi phí nâng cấp sửa chữa.”
Bà Trang chia sẻ "các quỹ hưu trí lớn trên thể giới đang gây áp lực lên nhiều nhà phát triển và chủ sở hữu trong việc áp dụng các nguyên tắc ESG để thu hút vốn đầu tư. Trong bối cảnh Việt Nam ngày càng đón nhận nhiều nguồn vốn từ nước ngoài, các tài sản thiếu tính bền vững sẽ bị giảm tính cạnh tranh và có nguy cơ lỗi thời bởi các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng đưa ra những thước đo ESG khắt khe và phải được cập nhật liên tục từ thị trường phát triển.”
Có thể nói, bất động sản gắn liền với các giá trị ESG chính là xu hướng tất yếu và không thể đi ngược của tương lai. Ngay bây giờ, nhà đầu tư cần có chiến lược kinh doanh gắn liền với giá trị dài hạn không chỉ cho doanh nghiệp mà còn cho xã hội và môi trường. Đối với Cushman & Wakefield toàn cầu, chúng tôi tiếp tục hướng tới cam kết khí thải ròng bằng 0 vào năm 2050, và trước hết là nỗ lực thực hiện mục tiêu này cho tất cả các văn phòng tại Châu Á Thái Bình Dương, trong đó có Việt Nam.
Nguyễn Diễn
