Đi tìm điểm tựa cho thị trường bất động sản Đà Nẵng

Hiện nay, trước diễn biến phức tạp của dịch Covid-19, thành phố Đà Nẵng đang “căng mình” để chiến đấu trên mặt trận phòng, chống dịch với mục tiêu là hạn chế thấp nhất ca lây nhiễm trong cộng đồng, tiến tới dập tắt hoàn toàn các ổ dịch phát sinh. Bên cạnh đó, thành phố vẫn cố gắng duy trì phát triển hài hòa các hoạt động thương mại, tài chính – ngân hàng, kinh doanh bất động sản; Hỗ trợ tích cực công tác thông tin và truyền thông đáp ứng nhu cầu đa dạng trong sản xuất kinh doanh và khắc phục khó khăn về đời sống xã hội trong tình hình hiện nay.

Thời gian tới, thành phố Đà Nẵng tập trung triển khai rất nhiều dự án mang tính “đột phá” giúp cho bộ mặt thành phố thay đổi mạnh mẽ. Điều này sẽ giúp thành phố vừa phát huy tốt hơn các thế mạnh truyền thống của mình, vừa huy động hiệu quả các nguồn lực trong nhân dân, trong các nhà đầu tư, đối tác quốc tế và người Việt Nam ở nước ngoài để phát triển nhanh hơn, bền vững hơn vì cả nước, cùng cả nước, xứng đáng là đại diện thành phố đứng thứ 3 cả nước về phát triển kinh tế.

Nguồn cung căn hộ tập trung chủ yếu ở quận Hải Châu.

Thành phố đã triển khai phương án xây dựng cảng biển Liên Chiểu và khi đưa vào hoạt động thì cảng Tiên Sa sẽ được quy hoạch trở thành cảng du lịch trong tương lai. Ngoài ra với việc gần như hoàn thành đầu tư hạ tầng và đang trong giai đoạn đẩy mạnh thu hút đầu tư, việc phát triển của Khu Công nghệ cao cũng góp phần tạo nên sự nhộn nhịp cho thị trường bất động sản ở khu vực Tây Bắc Đà Nẵng. Tuyến đường Nguyễn Tất Thành trở thành trục đường chính nối khu vực cửa ngõ Tây Bắc với các trục đường huyết mạch như đường tránh phía Nam Hầm đường bộ Hải Vân – Túy Loan, tuyến đường cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi, kết nối khu vực trung tâm thành phố, khu vực Sơn Trà với các khu đô thị sinh thái, Khu công nghệ cao,… Đà Nẵng cũng đang xúc tiến di dời nhà ga đường sắt từ trung tâm thành phố về Liên Chiểu, khởi công xây dựng công trình đường vành đai tây 2 – đường và cầu qua sông Cổ Cò, Khu du lịch sinh thái Làng Vân. Nỗ lực trên hy vọng sẽ là những “cú hích” lớn để thị trường bất động sản Đà Nẵng vượt qua thời gian ảm đạm “chợ” chiều như hiện nay.

Theo thống kê về thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng của DKRA Vietnam trong 7 tháng đầu năm 2020, hầu hết các phân khúc chứng kiến sự sụt giảm do tác động của dịch bệnh. Đặc biệt, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vốn là thế mạnh của Đà Nẵng càng bị ảnh hưởng trầm trọng hơn. Có thể nói, bất động sản nghỉ dưỡng gần như “ngủ đông” trong suốt thời gian qua.

Về phân khúc đất nền: Giá bán sơ cấp và thứ cấp giảm mạnh. Theo DKRA Vietnam ghi nhận, nguồn cung mới trong 7 tháng đầu năm 2020 có 1 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 131 nền, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 69% (90 nền).

Nguồn cung đất nền chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, tập trung ở khu vực quận Liên Chiểu và Ngũ Hành Sơn. Sức tiêu thụ chung của toàn thị trường ở mức thấp, xu hướng giảm kéo dài từ giữa năm 2019 đến nay. Giao dịch thứ cấp kém sôi động, thị trường có dấu hiệu giảm giá sơ cấp và thứ cấp ở một số dự án. Theo dự đoán từ DKRA Vietnam, nguồn cung mới ở phân khúc đất nền có thể tăng nhẹ trong giai đoạn cuối năm 2020. Sức tiêu thụ của thị trường có thể cải thiện, tuy nhiên mức tăng không đáng kể. Giá bán có thể tiếp tục xu hướng giảm từ đầu năm 2020. Các dự án tập trung chủ yếu ở khu Nam và khu Bắc của thành phố.

Sau sự cố vỡ cam kết lợi nhuận ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng và ảnh hưởng kép từ dịch Covid-19, sức cầu chung của phân khúc condotel ở mức rất thấp.

Cũng theo ghi nhận của DKRA Vietnam, phân khúc thị trường căn hộ đón nhận 3 dự án mở bán, cung cấp khoảng 156 căn, bằng 32% so với cùng kỳ năm 2019 (khoảng 486 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 42%, tương đương 65 căn, chỉ bằng 38% so với cùng kỳ năm trước (khoảng 171 căn). Nguồn cung tập trung ở hai quận Sơn Trà và Hải Châu. Sức mua của thị trường thấp, tình hình tiêu thụ các dự án mới khá chậm. Mặt bằng giá bán không có nhiều biến động so với năm 2019, trong khi đó giá thuê căn hộ giảm trung bình từ 1 – 2 triệu đồng/căn. Điều này dẫn đến việc nguồn cung của phân khúc căn hộ trên thị trường trở nên rất khan hiếm cho nhà đầu tư lựa chọn.

Thị trường nhà phố và biệt thự TP. Đà Nẵng còn “im ắng” hơn khi không ghi nhận dự án mới mở bán trong 7 tháng đầu năm 2020, nguồn cung sơ cấp chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Mức tiêu thụ chung của toàn thị trường ở mức thấp, xu hướng giảm đã kéo dài từ giữa năm 2019 đến nay.

Việc giao dịch thứ cấp kém sôi động, thị trường có dấu hiệu giảm giá sơ cấp và thứ cấp ở một số dự án. Các nhà đầu tư đã chủ động điều chỉnh giảm nhẹ giá bán hoặc triển khai các gói hỗ trợ hấp dẫn nhằm kích cầu trong bối cảnh thị trường trầm lắng và bị áp lực dòng tài chính bởi ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Song song đó, phân khúc shophouse cũng gặp nhiều bất lợi trước tình hình sụt giảm lượng khách du lịch cũng như nhu cầu thuê mặt bằng chưa có nhiều chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây.

Với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Condotel, khu vực thành phố Đà Nẵng chỉ có 1 dự án condotel mở bán, cung cấp ra thị trường 65 căn condotel. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 57% nguồn cung mới (khoảng 37 căn). Sức tiêu thụ chung toàn thị trường ở mức rất thấp. Sau sự cố vỡ cam kết lợi nhuận ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng và ảnh hưởng kép từ dịch Covid 19, thị trường gần như không có giao dịch. Toàn thị trường trong 7 tháng đầu năm 2020 chỉ tiêu thụ được khoảng 233 căn condotel, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Hầu hết các dự án chỉ tập trung dọc theo trục đường ven biển Võ Nguyên Giáp – Hoàng Sa và Lạc Long Quân kết nối Đà Nẵng và Quảng Nam. 
Ưu tiên của thành phố Đà Nẵng là phát triển phân khúc BĐS nghỉ dưỡng – Biệt thự biển thế nhưng trong 7 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản Đà Nẵng không ghi nhận dự án mới mở bán, đồng thời toàn thị trường không có nguồn cung sơ cấp. Sức mua của thị tường ở mức rất thấp, gần như không có giao dịch trong thời gian qua.

Các dự án biệt thự biển tại Đà Nẵng đa phần tập trung dọc theo trục đường biển Võ Nguyên Giáp – Trường Sa thuộc quận Ngũ Hành Sơn. Trong giai đoạn từ năm 2017 đến nay, nguồn cung biệt thự biển có xu hướng tăng mạnh ở Quảng Nam trên trục đường biển Trường Sa – Lạc Long Quân. Mặt bằng giá bán sơ cấp biến động không nhiều.

Nguồn cung mới biệt thự biển có thể tăng nhẹ ở những tháng cuối năm 2020. Sức mua chung toàn thị trường có thể sẽ tăng, tuy nhiên mức tăng không đáng kể và khó có sự đột biến vào cuối năm.

Giải pháp khắc phục trong thời gian tới

Sau khi điểm qua những diễn biến đáng chú ý của thị trường Bất động sản Nhà ở Đà Nẵng 7 tháng đầu năm 2020, chúng ta có thể thấy rằng bất động sản Đà Nẵng đang rơi vào hiện trạng khó khăn, bế tắc. Đà Nẵng khan hiếm nguồn cung mới ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Sức mua sơ cấp và thứ cấp ở mức rất thấp dù nhu cầu khá lớn. Do tác động của sự cố vỡ cam kết lợi nhuận ở một số dự án và dịch bệnh Covid-19, ngành du lịch Đà Nẵng sụt giảm mạnh, ảnh hưởng trầm trọng đến niềm tin của khách hàng vào bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên thành phố Đà Nẵng vẫn có rất nhiều lợi thế và tiềm năng để tăng trưởng. Nghị quyết 43-NQ/TW ngày 24/01/2019 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã định hướng phát triển Đà Nẵng với 3 trụ cột chính là du lịch, công nghiệp – công nghệ cao và kinh tế biển. Đây là những trụ cột quan trọng cần phải được triển khai nhanh chóng trong thực tế để tạo các điểm tựa thúc đẩy bất động sản Đà Nẵng đột phá khỏi bế tắc. Đặc biệt, mới đây, UBND TP. Đà Nẵng cũng đã ban hành văn bản số 1141/UBND-KTTC về việc hỗ trợ người dân, doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID 19.

Vậy làm thế nào để vực dậy thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng vượt qua khó khăn, phát triển xứng với tầm vóc và giá trị vốn có của thành phố lớn thứ ba Việt Nam? Để đạt được điều này, theo nhận định của các chuyên gia của DKRA Vietnam trong lĩnh vực thị trường bất động sản đưa ra ý kiến trong giai đoạn hiện tại rất cần những “điểm tựa” để bứt phá. Các điểm tựa chính yếu bao gồm: Chính sách – pháp lý, quy hoạch, hạ tầng giao thông, du lịch và kinh tế vĩ mô.

Điểm tựa đầu tiên là về pháp lý – chính sách và quy hoạch cụ thể các khu vực phát triển đô thị và bảo tồn thiên nhiên, quy hoạch khu vực nội đô và các khu đô thị mới,… Nên đẩy mạnh tốc độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông – xã hội trọng điểm và các công trình mang ý nghĩa kinh tế, liên kết vùng quan trọng.

Điểm tựa quan trọng nhất, với lợi thế là điểm đến du lịch hàng đầu cả nước, thành phố Đà Nẵng chủ động hướng tập trung đến các giải pháp thúc đẩy phát triển du lịch, sớm đa dạng sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng và phối hợp các chương trình kích cầu du lịch đồng bộ. Phát triển yếu tố kinh tế vĩ mô, bao gồm các chỉ số kinh tế, hoạt động FDI, dân số lưu trú và thu nhập bình quân đầu người, phấn đấu để Đà Nẵng trở thành một thành phố hiện đại, sinh thái và phát triển bền vững…

Ngoài ra, các chuyên gia trong lĩnh vực thị trường bất động sản cũng phân tích thêm là mỗi thành phần tham gia thị trường như chủ đầu tư, nhà môi giới và khách hàng cũng cần chủ động tạo ra những điểm tựa cho chính mình để vượt qua khó khăn và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng.

Hoàng Diệu