Giới chuyên gia chỉ thẳng ra 5 tác động có thể gây rủi ro cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nếu đề xuất này được áp dụng.
Đề xuất trái với nguyên tắc thị trường
TS Trương Văn Phước - Nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên thành viên thường trực Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng
TS Trương Văn Phước cho rằng: “Chủ trương là đúng nhưng giải pháp chưa hợp lý. Cấm hay hạn chế quyền cho vay của ngân hàng là cách tiếp cận hành chính, trái với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường - điều mà Việt Nam đã nỗ lực nhiều năm để được quốc tế công nhận”.
Ở góc nhìn chính sách, TS Trương Văn Phước cho rằng bàn tay Nhà nước có thể và cần can thiệp, nhưng phải đúng chỗ và đúng vai trò. Cụ thể, Nhà nước phải gỡ vướng pháp lý để các doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh hơn, bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Đặc biệt, Nhà nước có thể thông qua các chính sách cụ thể để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, thay vì siết dòng vốn đầu ra. Một trong những yếu tố quyết định là tiền sử dụng đất, hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành nhà ở.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước hoàn toàn có thể quy định mức tiền sử dụng đất thấp hơn để giảm chi phí cho doanh nghiệp. Khi chi phí đầu vào giảm, giá nhà sẽ tự động giảm. Đó mới là cách can thiệp thị trường hợp lý”, ông Phước nhấn mạnh.
TS Trương Văn Phước khẳng định chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng nhưng giải pháp chưa hợp lý.
Ảnh hưởng hoạt động của ngân hàng và chính sách tiền tệ
TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, Bộ Xây dựng đang muốn kiềm chế nhà đầu cơ bất động sản để hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, dự thảo có vẻ như đang can thiệp vào thị trường vốn hoạt động của ngân hàng và chính sách tiền tệ. Thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính tín dụng nói chung, cần sự ổn định lâu dài, không nên tìm kiếm giải pháp ngắn hạn.
Cũng theo ông Hiển, việc giới hạn mức cho vay có thể hạn chế tính cơ động của thị trường, gây ảnh hưởng lớn. Bởi ngành bất động sản còn nhiều khó khăn và chưa đáp ứng đủ cho số đông người có nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn.Do đó, các chính sách cần nhìn rộng lớn, tổng thể hơn, kết hợp giữa an sinh và phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc kéo giảm giá nhà ở tại các đô thị lớn như TPHCM.
Ông Hiển đề xuất thay vì tập trung giải pháp siết đầu ra, các ngân hàng phải làm đúng chức năng thẩm định, không cho vay các dự án chỉ "bán trên giấy", không thực hiện, hoặc dự án giá quá cao, hay người vay không có khả năng trả. Các ngân hàng cũng cần tập trung nâng tiêu chuẩn giám sát, nâng cấp cán bộ tín dụng, đảm bảo làm đúng nghiệp vụ.
Nguy cơ "đóng băng" thị trường bất động sản
Ông Trần Khánh Quang (Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa)
Theo ông Trần Khánh Quang, việc hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2, thứ 3 của Bộ Xây dựng nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản, giúp kìm giá nhà nhưng cũng có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với đà hồi phục của thị trường.
Dù giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng không đồng đều, mà tập trung chủ yếu vào một số phân khúc và khu vực cụ thể như các khu vực có dự án mới, khu vực đấu giá, phân khúc căn hộ và thậm chí có việc "làm giá". Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn đang gặp khó, đặc biệt là những người nắm giữ nhà phố và đất nền do thị trường vẫn chưa phục hồi.
Trong thực tế, các nhà đầu tư đang chiếm tỉ lệ rất lớn tại các dự án mới, khoảng 60 - 70% trở lên nên việc siết tín dụng sẽ ngay lập tức ảnh hưởng đến thanh khoản của các dự án mới, kéo tâm lý thị trường đi xuống. Và khi tâm lý thị trường đi xuống, các chủ đầu tư cũng sẽ ít tham gia thị trường hơn, dẫn đến nguy cơ nguồn cung sản phẩm nhà ở thực cũng giảm.
Do đó, vấn đề quan trọng là phải tạo ra "cung thực cho nhu cầu thực". Phải tạo nguồn cung về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, tăng nguồn cung nhà giá rẻ cho những người có thu nhập trung bình, thay vì can thiệp bằng giải pháp hành chính.
Tác động ngược, có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)
Theo ông Đính, việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên còn tác động trực tiếp gây hạn chế cầu từ đó tác động tới nguồn cung bởi sụt giảm lượng tiêu thụ, doanh nghiệp giảm doanh thu. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu.
Ông Đính cũng chỉ ra bài học từ Trung Quốc là minh chứng rõ ràng. Siết tín dụng không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế lao dốc, doanh nghiệp phá sản hàng loạt. Khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường sẽ đóng băng, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn, còn người dân thì càng khó tiếp cận nhà ở.
TS. Nguyễn Văn Đính chỉ ra bài học từ Trung Quốc là minh chứng rõ ràng. Siết tín dụng không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế lao dốc
Làm khó người có nhu cầu thật
TS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM)
Đứng từ góc độ người mua, TS Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) phân tích, người mua nhà thứ hai trở đi không mặc định là đầu cơ, bởi nhiều người mua căn nhà thứ hai có thể là để ở thật, thêm một căn nhà gần nơi làm việc; mua cho người thân là cha mẹ ở gần tiện chăm sóc; con cái đi học hay để cho thuê dài hạn kiếm thêm thu nhập (đầu tư hợp pháp, không phải lướt sóng).
Thực tế, các nước cũng chỉ đánh thuế nhà trống, là loại thuế đánh vào các căn nhà đã xây dựng xong nhưng không có người ở, không được sử dụng hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian ngắn. Vì vậy, việc người dân mua nhà thứ hai trở đi nhưng họ có sử dụng và đóng thuế đầy đủ thì không thể hạn chế. Nếu quy định cứng nhắc, có thể dẫn đến giảm thanh khoản của thị trường và tác động gián tiếp đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản và cả hệ thống ngân hàng thương mại.
Các chuyên gia đồng thuận rằng để kéo giá nhà về mức hợp lý cần giải pháp toàn diện:
Thứ nhất, cần tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Thứ hai, cần rút ngắn thủ tục hành chính, đẩy nhanh phê duyệt và giao đất.
Thứ ba, cần cải cách thuế, phí hướng tới nhà đất không sử dụng.
Thứ tứ, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở minh bạch để tránh giá ảo.
