Chúng tôi xin giới thiệu bài viết của ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch DTJ Group, Thành viên Ban tư vấn Hành chính – Kinh tế thuộc Hiệp hội Khoa học hành chính Việt Nam.
Với hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, từ tư vấn, đầu tư đến phát triển dự án, ông Nguyễn Quốc Khánh sẽ mang đến góc nhìn chuyên sâu về đề xuất đánh thuế trên thu nhập chuyển nhượng và sở hữu căn nhà thứ hai, qua lăng kính thực tiễn tại Việt Nam và bài học từ kinh nghiệm quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam: 30 năm “thăng trầm” gắn liền với chính sáchThị trường BĐS Việt Nam hình thành và phát triển hơn 30 năm qua, trải qua nhiều giai đoạn bùng nổ và suy thoái gắn liền với các thay đổi trong chính sách kinh tế – xã hội.
Trước năm 1993, thời bao cấp, nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, không có mua bán. Sau Đổi mới (1986), quyền sử dụng đất bắt đầu được chuyển nhượng nhưng thiếu khung pháp lý rõ ràng nên thị trường chưa hình thành.
Luật Đất đai 1993 ra đời đã mở cửa cho thị trường, công nhận quyền sử dụng đất có giá trị tài sản, được chuyển nhượng, thế chấp. Từ đó, thị trường BĐS manh nha phát triển, chủ yếu ở Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 khiến vốn đầu tư rút mạnh, thị trường chững lại.
Ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch DTJ Group, Thành viên Ban tư vấn Hành chính – Kinh tế thuộc Hiệp hội Khoa học hành chính Việt Nam.
Giai đoạn 2001–2006 đánh dấu giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh nhờ dòng vốn FDI dồi dào, tín dụng ngân hàng mở rộng, hàng loạt dự án lớn như Phú Mỹ Hưng, Ciputra được triển khai.
Từ 2007 đến 2009, thị trường Hà Nội và TP.HCM bước vào cơn sốt đất trên diện rộng, giá tăng đột biến do kỳ vọng hạ tầng và đô thị hóa.
Tuy nhiên, từ 2010 đến 2013, thị trường bước vào giai đoạn khó khăn và đóng băng kéo dài. Giá BĐS giảm 30–50%, hàng tồn kho tăng cao, nhiều doanh nghiệp phá sản, tín dụng bị siết chặt.
Từ 2014–2019, thị trường phục hồi trở lại, với các phân khúc mới như BĐS nghỉ dưỡng, căn hộ giá rẻ và BĐS công nghiệp. Sự bùng nổ du lịch thúc đẩy phát triển tại các vùng ven biển như Đà Nẵng, Phú Quốc.
Giai đoạn 2017–2018, giá đất ven đô tăng mạnh nhờ kỳ vọng hạ tầng metro, đường vành đai.
Giai đoạn 2020–2021, COVID-19 khiến BĐS nghỉ dưỡng, văn phòng gặp khó khăn, song dòng tiền vẫn đổ vào BĐS nhà ở nhờ lãi suất thấp. Đến 2022–2023, thị trường chứng kiến sốt đất nền tại các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nhưng cũng đồng thời đối mặt với siết tín dụng, lãi suất tăng và thanh khoản sụt giảm. Năm 2024, thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, định hình lại xu hướng phát triển xanh, bền vững và nhà ở xã hội.
Thị trường bất động sản Việt Nam có mức độ phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng và các chính sách điều hành của Nhà nước. Mỗi giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng đều kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ, tuy nhiên sau đó thường là chu kỳ suy giảm. Trong thực tế, chỉ một bộ phận nhỏ nhà đầu tư thu được lợi nhuận, trong khi phần lớn còn lại rơi vào khó khăn. Hệ quả là hệ thống ngân hàng phải gánh chịu áp lực nợ xấu, kéo theo nhiều ngành nghề phụ trợ “ăn theo” bất động sản cũng lao dốc. Giá cả hàng hóa leo thang, tạo ra mặt bằng giá không tương xứng với thu nhập thực tế của nền kinh tế, ảnh hưởng đến đời sống người dân và sự phát triển bền vững.
Bài học đặt ra là cần minh bạch hóa công tác quy hoạch, tăng cường kiểm soát và hạn chế đầu cơ để tránh hình thành các bong bóng tài sản trong tương lai.
Các nước phát triển đã làm gì để ngăn đầu cơ bất động sản?Các nước phát triển đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để kiểm soát đầu cơ, tạo sự công bằng và ổn định thị trường.
Tại Singapore, thuế Seller’s Stamp Duty lên tới 12% nếu bán nhà trong năm đầu, từ 2023 người nước ngoài mua nhà bị đánh thêm thuế 60%. Canada áp thuế nhà trống và thuế người nước ngoài đến 25% tại British Columbia. Đức áp dụng thuế chống đầu cơ (Spekulationssteuer) từ 25–45% nếu bán bất động sản trong vòng 10 năm.
New Zealand cấm người nước ngoài mua nhà, đồng thời siết tín dụng bằng chính sách Loan-to-Value Ratio. Hàn Quốc hạn chế vay mua nhà thứ hai, thứ ba và tăng lãi suất để giảm đầu cơ. Trung Quốc quản lý nghiêm ngặt bằng hộ khẩu và yêu cầu nghĩa vụ thuế dài hạn nếu mua nhà tại các thành phố lớn. Thụy Sĩ yêu cầu người nước ngoài phải được phê duyệt khi mua nhà tại một số khu vực.
Về phía cung, Áo và Thụy Điển đầu tư mạnh vào nhà ở xã hội, Nhật Bản khuyến khích xây chung cư nhỏ giá thấp và hỗ trợ người mua lần đầu. Mỹ và EU buộc công khai thông tin sở hữu, kiểm soát giao dịch tiền mặt để ngăn rửa tiền qua BĐS.
Để phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững, Việt Nam cần rút ra bài học từ thực tiễn, đồng thời triển khai đồng bộ các giải pháp sau:
● Áp dụng mức thuế cao đối với hoạt động đầu cơ và đối với các căn nhà bỏ trống, nhằm hạn chế tích trữ tài sản không phục vụ nhu cầu thực.
● Siết chặt tín dụng đối với hoạt động mua nhà thứ hai, thứ ba, chủ yếu mang tính đầu tư, không phục vụ nhu cầu ở thực.
● Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đồng thời quy hoạch đô thị một cách hợp lý, bền vững và gắn với nhu cầu dân sinh.
● Minh bạch hóa thông tin thị trường, kiểm soát hiện tượng “thổi giá ảo”, tạo mặt bằng giá phù hợp với thu nhập thực tế.
Những giải pháp trên cần được triển khai một cách đồng bộ, nhất quán để vừa ngăn chặn nguy cơ bong bóng bất động sản, vừa bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho đại bộ phận người dân.
Thuế chuyển nhượng và nhà thứ hai: Có thực sự làm giảm đầu cơ?Việc áp thuế cao đối với chuyển nhượng và sở hữu nhà thứ hai có thể làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản trong vai trò kênh đầu tư, đặc biệt là với các nhà đầu tư ngắn hạn.
Việc áp thuế cao đối với chuyển nhượng và sở hữu nhà thứ hai có thể làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản trong vai trò kênh đầu tư, đặc biệt là với các nhà đầu tư ngắn hạn.
Lợi nhuận kỳ vọng suy giảm khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang các kênh khác như chứng khoán, vàng. Việc sở hữu nhiều căn hộ trở nên kém hiệu quả khi bị đánh thuế lũy tiến, hoặc khi phải chịu thuế nhà trống nếu không đưa vào sử dụng. Tại Singapore, thuế SSD áp dụng trong 1–3 năm đầu đã khiến lượng giao dịch đầu cơ giảm mạnh.
Tuy nhiên, chính sách này sẽ kém hiệu quả nếu mức thuế quá thấp (chỉ 1–2%), hoặc khi thị trường đang thiếu nguồn cung, nhà đầu tư có thể dễ dàng đẩy chi phí thuế sang người mua. Ngoài ra, tình trạng lách luật – đứng tên hộ người thân hoặc công ty con – là thách thức lớn nếu không có hệ thống quản lý minh bạch.
Canada áp thuế nhà trống 1% để buộc chủ sở hữu đưa tài sản vào khai thác, Singapore áp thuế ABSD đến 65% với người nước ngoài để kiểm soát đầu cơ, đều là những mô hình hiệu quả.
Chính sách thuế nhà thứ hai tại Việt Nam: Nên có, nhưng cần làm đúng và làm đủThuế nhà thứ hai là công cụ quan trọng để bình ổn thị trường và thúc đẩy phân phối tài sản công bằng hơn, nhưng cần được thiết kế phù hợp với đặc điểm thu nhập, năng lực tài chính và thực trạng quản lý tại Việt Nam.
Hiện nay, tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến, người giàu có thể sở hữu hàng chục căn hộ để “ôm hàng”, trong khi người trẻ, người thu nhập thấp không đủ khả năng mua nhà. Việc đánh thuế giúp tăng nguồn cung quay vòng, hỗ trợ bình ổn giá và bổ sung ngân sách cho nhà ở xã hội.
Thuế nhà cần được thiết kế phù hợp với đặc điểm thu nhập, năng lực tài chính và thực trạng quản lý tại Việt Nam.
Tuy nhiên, với mặt bằng thu nhập còn thấp và giá nhà tăng cao, nhiều người mua nhà thứ hai là do tích cóp cả đời hoặc phải vay ngân hàng. Đánh thuế quá cao có thể đẩy họ vào khủng hoảng tài chính. Ngoài ra, việc xác định ai là người sở hữu căn nhà thứ hai cũng rất khó khăn nếu thiếu hệ thống theo dõi đồng bộ, tạo kẽ hở cho việc lách luật.
Nếu áp dụng đột ngột, chính sách thuế có thể gây sốc thị trường, dẫn đến bán tháo, làm mất cân đối tài chính ngân hàng, kéo theo nhiều hệ lụy kinh tế. Vì vậy, cần thực hiện theo lộ trình mềm dẻo, có tính linh hoạt cao.
Giải pháp thực tiễn cho Việt Nam: Lộ trình – Linh hoạt – Đồng bộViệt Nam nên bắt đầu với mức thuế thấp, lũy tiến theo số lượng căn nhà. Ví dụ: căn nhà thứ hai có thể chịu thuế 0,5–1%/năm theo giá trị tài sản, căn thứ ba trở lên từ 2–5%/năm. Có thể miễn giảm nếu tài sản được cho thuê minh bạch hoặc là nhà nghỉ dưỡng vùng sâu, vùng xa.
Chính sách thuế cần đi kèm với điều kiện tín dụng nghiêm ngặt: mua nhà thứ hai phải có vốn tự có cao (70–80%), lãi suất cao hơn nhà ở chính. Ngoài ra, nên khuyến khích giao dịch dài hạn bằng cách miễn giảm thuế nếu người sở hữu giữ nhà từ 5–10 năm trở lên.
Minh bạch hóa sở hữu là điều kiện tiên quyết. Cần số hóa dữ liệu tài sản, công khai danh sách người sở hữu nhiều căn nhà, đồng thời áp dụng thuế nhà trống nếu không đưa vào sử dụng sau 6 tháng.
Bài học từ Thái Lan cho thấy chỉ cần áp thuế nhà thứ hai ở mức 0,02–0,1% nhưng kết hợp hạn chế tín dụng vẫn giúp giảm đầu cơ hiệu quả. Điều quan trọng là phải kết hợp nhiều chính sách đồng bộ thay vì trông đợi vào một sắc thuế đơn lẻ.
Việt Nam nên áp dụng thuế chuyển nhượng và thuế sở hữu nhà thứ hai, nhưng cần thực hiện có lộ trình, linh hoạt và đồng bộ, tránh gây sốc thị trường, đồng thời hướng đến mục tiêu kiểm soát đầu cơ mà không cản trở nhu cầu thật.
