Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam 2025: Năm bản lề của phục hồi và tái định vị chất lượng

Du lịch bứt tốc, tạo nền móng vững chắc cho bất động sản nghỉ dưỡng

Yếu tố then chốt tạo lực đẩy cho bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2025 đến từ sự phục hồi vượt kỳ vọng của ngành du lịch. Theo số liệu từ Tổng cục Du lịch và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, trong 11 tháng năm 2025, Việt Nam đón hơn 19,1 triệu lượt khách quốc tế, tăng khoảng 20,9% so với cùng kỳ năm trước và vượt xa mốc 18 triệu lượt của năm 2019 - thời điểm cao nhất trước đại dịch. Đây được xem là cột mốc lịch sử, cho thấy du lịch Việt Nam không chỉ phục hồi mà còn bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Trước đó, 10 tháng đầu năm 2025, lượng khách quốc tế đã đạt gần 17,2 triệu lượt, tăng 21,5% so với cùng kỳ 2024, trong đó 84,9% du khách nhập cảnh bằng đường hàng không. Riêng 6 tháng đầu năm, Việt Nam đã đón gần 10,7 triệu lượt khách quốc tế, tăng 20,7%, phản ánh đà phục hồi mạnh mẽ và liên tục, chứ không mang tính thời điểm.

Yếu tố then chốt tạo lực đẩy cho bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2025 đến từ sự phục hồi vượt kỳ vọng của ngành du lịch.

Đáng chú ý, dẫn thông tin từ VietnamPlus cho thấy, đến hết quý 3/2025, tổng lượng khách quốc tế đạt khoảng 15,4 triệu lượt, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Sự tăng trưởng này đến từ cả thị trường truyền thống như Hàn Quốc, Trung Quốc, Đông Nam Á, lẫn các thị trường xa như châu Âu và Bắc Mỹ, nhờ chính sách visa thuận lợi và sự phục hồi của hàng không quốc tế.

Sự bùng nổ của dòng khách đã nhanh chóng phản ánh vào nhu cầu lưu trú, đặc biệt tại các trung tâm du lịch biển và đảo - nơi bất động sản nghỉ dưỡng tập trung nhiều nhất.

Hiệu quả vận hành cải thiện rõ nét tại các điểm đến trọng điểm

Tại các thị trường nghỉ dưỡng lớn như Phú Quốc, Nha Trang - Cam Ranh, Đà Nẵng, Hạ Long, các đơn vị tư vấn quốc tế ghi nhận tỷ lệ lấp đầy phòng trong năm 2025 dao động ở mức trung bình - cao, nhiều thời điểm mùa cao điểm đạt 60-70%. Savills Hotels cho biết, giá phòng trung bình (ADR) và doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR) đều tăng so với năm 2024, dù chưa xuất hiện tình trạng tăng nóng.

Điều này cho thấy thị trường đang phục hồi theo hướng bền vững và thực chất, thay vì bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hay kỳ vọng ngắn hạn như giai đoạn trước dịch.

Năm 2025 đang được giới chuyên gia nhìn nhận là năm bản lề của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.

Ở các đô thị lớn, bức tranh cũng sáng lên rõ rệt. Theo Knight Frank, Hà Nội hiện có khoảng 5.800 phòng khách sạn 5 sao, với tỷ lệ lấp đầy và giá phòng đều tăng so với năm trước, nhờ lượng khách quốc tế quay trở lại mạnh mẽ. Tại TP.HCM, thị trường duy trì hơn 16.600 phòng khách sạn, với công suất phòng đạt khoảng 61% trong quý II/2025, dù gần như không có dự án mới gia nhập thị trường, cho thấy trọng tâm đã chuyển sang tối ưu vận hành thay vì mở rộng nguồn cung.

Nguồn cung không bùng nổ, thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Một điểm đáng chú ý của năm 2025 là nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng mới không tăng mạnh. Theo báo cáo của Savills, đến quý 3/2025, toàn thị trường Việt Nam có hơn 192.000 phòng khách sạn thuộc phân khúc từ trung cấp đến cao cấp, tăng chậm hơn nhiều so với giai đoạn 2016-2019.

Tuy nhiên, thay vì là lực cản, điều này lại trở thành yếu tố tích cực, buộc thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc và nâng cấp chất lượng. Nhiều dự án nghỉ dưỡng có vị trí đẹp nhưng vận hành kém hiệu quả trong quá khứ đang được cải tạo, nâng cấp thiết kế, chuẩn hóa dịch vụ, hoặc bắt tay với các thương hiệu quản lý quốc tế để tái định vị.

Xu hướng “chạy đua số lượng phòng” dần nhường chỗ cho chiến lược đầu tư chiều sâu, tập trung vào trải nghiệm, dịch vụ và hiệu quả khai thác dài hạn.

Dòng vốn dịch chuyển mạnh về phân khúc cao cấp

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp và siêu cao cấp đang trở thành tâm điểm hút vốn trong năm 2025. Sự trở lại của khách quốc tế, đặc biệt là nhóm khách có khả năng chi tiêu cao, khiến các sản phẩm luxury và ultra-luxury có lợi thế rõ rệt.

Ngược lại, phân khúc trung cấp và phổ thông phải đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, nhất là tại những thị trường từng phát triển nóng trước đây. Không ít dự án buộc phải điều chỉnh chiến lược giá, tái định vị sản phẩm hoặc chuyển đổi mô hình khai thác để tránh rơi vào vòng xoáy giảm hiệu quả.

Một xu hướng nổi bật khác là mô hình bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp (hotel-residential, hybrid), tích hợp lưu trú ngắn hạn, nghỉ dưỡng và cư trú dài hạn. Các đơn vị tư vấn quốc tế nhận định mô hình này giúp đa dạng hóa nguồn thu, tăng khả năng khai thác quanh năm và giảm phụ thuộc vào mùa cao điểm du lịch.

Doanh thu tăng, lợi suất dần ổn định

Không chỉ phục hồi về lượng khách, hiệu quả tài chính của ngành du lịch - lưu trú cũng cải thiện rõ rệt. Theo tờ TTXVN, 11 tháng năm 2025, tổng doanh thu từ dịch vụ lưu trú và ăn uống ước đạt hơn 695.000 tỷ đồng, tăng khoảng 14,6% so với cùng kỳ năm trước.

Trong lĩnh vực đầu tư khách sạn - nghỉ dưỡng, một số dự án khách sạn cao cấp ghi nhận tỷ suất sinh lời khoảng 6-7,5% trong năm 2025, phản ánh sự ổn định dần của thị trường sau giai đoạn biến động mạnh.

Việt Nam tiếp tục nằm trong “tầm ngắm” của nhà đầu tư quốc tế

Theo Knight Frank, Việt Nam vẫn được đánh giá là một trong những thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hấp dẫn tại châu Á, nhờ tiềm năng du lịch dài hạn, chi phí đầu tư cạnh tranh và dư địa nâng cấp tài sản lớn. Năm 2025 ghi nhận nhiều kế hoạch mở rộng của các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế, không chỉ tại Hà Nội và TP.HCM mà còn ở các điểm đến nghỉ dưỡng và thị trường mới nổi như Phú Yên, Ninh Bình, Sa Pa.

Thị trường nghỉ dưỡng đang phục hồi theo hướng bền vững và thực chất, thay vì bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hay kỳ vọng ngắn hạn như giai đoạn trước dịch.

Dòng vốn quốc tế ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, khả năng nâng cấp và vận hành theo chuẩn quốc tế - thay vì đầu tư dàn trải như giai đoạn trước.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết, Việt Nam đang hội tụ nhiều yếu tố thu hút giới siêu giàu, từ vị trí chiến lược tại Đông Nam Á, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, cho tới cảnh quan thiên nhiên đa dạng và môi trường sống ngày càng được cải thiện. Bên cạnh đó, bản sắc văn hóa, ẩm thực phong phú cùng dư địa phát triển của thị trường bất động sản cũng là những điểm cộng lớn đối với nhà đầu tư quốc tế.

Thực tế cho thấy, các điểm đến như Đà Nẵng, Hội An đang dần định vị trên bản đồ nghỉ dưỡng cao cấp, với sự xuất hiện của các khu nghỉ dưỡng hạng sang, sân golf đạt chuẩn quốc tế và điều kiện khí hậu thuận lợi, góp phần nâng cao chất lượng sống.

Trong khi đó, Hà Nội và TP.HCM - hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước cũng đang chứng kiến sự bứt tốc của phân khúc bất động sản hạng sang, với nhiều dự án đạt chuẩn quốc tế, hạ tầng giao thông được nâng cấp và khả năng kết nối khu vực ngày càng thuận lợi.

Báo cáo của Savills cho thấy, phân khúc bất động sản gắn thương hiệu cao cấp tại Việt Nam đã tăng trưởng tới 210%, phản ánh sức hút ngày càng rõ nét của thị trường đối với giới siêu giàu và các nhà đầu tư toàn cầu. Tuy nhiên, theo ông Matthew Powell, để thực sự trở thành điểm đến cạnh tranh trong khu vực, Việt Nam vẫn cần những cải cách mạnh mẽ hơn.

Một trong những yếu tố then chốt là chính sách visa và định cư dành cho nhà đầu tư cá nhân, lĩnh vực mà nhiều quốc gia trong khu vực như Thái Lan hay Malaysia đã đi trước với các chương trình lưu trú dài hạn, ưu đãi thuế và điều kiện sở hữu linh hoạt cho nhóm cá nhân có tài sản ròng lớn.

Song song đó, việc xây dựng một hệ sinh thái sống chuẩn quốc tế - từ y tế, giáo dục đến dịch vụ cao cấp được xem là điều kiện tiên quyết. “Khi những cá nhân tinh hoa cảm nhận được sự tiện nghi và chuyên nghiệp trong từng trải nghiệm, họ không chỉ quay trở lại mà còn góp phần lan tỏa hình ảnh quốc gia”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.

Thách thức còn đó, nhưng thị trường đã “trưởng thành” hơn

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với không ít thách thức. Chi phí cải tạo, nâng cấp và chuẩn hóa vận hành ngày càng lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn. Sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc cũng khiến những dự án thiếu bản sắc hoặc chậm tái cấu trúc có nguy cơ bị đào thải.

Tuy nhiên, chính quá trình “sàng lọc” này đang giúp thị trường trở nên lành mạnh hơn.

Tổng thể, năm 2025 có thể xem là năm bản lề của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam - năm thị trường thoát khỏi trạng thái phục hồi mong manh để bước vào giai đoạn tăng trưởng có chọn lọc, lấy chất lượng, trải nghiệm và hiệu quả vận hành làm trọng tâm.

Thay vì chạy theo số lượng và kỳ vọng ngắn hạn, các chủ đầu tư và dòng vốn đang dịch chuyển sang chiến lược dài hơi hơn. Đây chính là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam bước sang chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn từ năm 2026 trở đi, song hành cùng đà tăng trưởng dài hạn của ngành du lịch.