Tình hình kinh tế và khả năng phục hồi của thị trường bất động sản hậu Covid-19.

Phân tích dựa trên dữ liệu trực tuyến (big data) có lịch sử lưu trữ nhiều năm, Báo cáo thị trường quý 2/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy sự biến động lớn về nhu cầu, thị hiếu thị trường sau “sốt đất” đầu năm cũng như qua các kỳ Covid-19. Tuy nhiên, mỗi đợt dịch lại có sự tác động tới tâm lý thị trường một cách khác nhau, thể hiện qua sự biến động của dữ liệu tin đăng (đại diện cho nguồn cung) và lượt quan tâm (đại diện cho nguồn cầu) ở từng loại hình BĐS cũng như từng khu vực.

Đất nền lặng sóng, lượt quan tâm giảm mạnh

Sau khi đạt đỉnh trong tháng 3/2021, kể từ nửa cuối tháng 4, mức độ quan tâm đến thị trường BĐS đã có dấu hiệu sụt giảm cùng với sự hạ nhiệt của cơn sốt đất nền. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm của toàn thị trường BĐS tháng 4/2021 giảm gần 18% so với tháng 3/2021. Đất nền là phân khúc có lượt quan tâm giảm mạnh nhất, gần 21%. Trong đó, các tỉnh/thành có mức giảm mạnh nhất là Hải Phòng (34%), Bắc Ninh (29%), Đà Nẵng (21%). Đây đều là những khu vực xảy ra sốt đất với lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý 1/2021. Những điểm nóng BĐS ở khu vực phía Nam trong 3 tháng đầu năm như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đều suy giảm mức độ quan tâm vào tháng 4/2021. 

Lượt quan tâm BĐS giảm mạnh tại các tỉnh/thành có ca nhiễm Covid lớn trong đợt 4

Bước sang tháng 5, dịch bệnh như một cú bồi khiến thị trường BĐS thêm trầm lắng. Dù đã trải qua nhiều đợt dịch trước đó và có kinh nghiệm thích nghi, thị trường BĐS vẫn không tránh khỏi ảnh hưởng tiêu cực của làn sóng Covid-19 lần thứ 4 đa nguồn lây và đa biến chủng. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong tháng 5/2021 cho thấy mức độ quan tâm đến BĐS, đặc biệt là phân khúc đất/đất nền tiếp tục sụt giảm mạnh. Các tỉnh/thành có mức độ quan tâm giảm sâu nhất là Bắc Giang (49%), Bắc Ninh và Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Đà Nẵng (36%), Quảng Nam (35%) - đây cũng là những địa phương ghi nhận nhiều ca nhiễm cộng đồng trong đợt bùng phát dịch vừa qua. 

Ở một diễn biến khác, thị trường BĐS vẫn ghi nhận điểm sáng đến từ phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô, xuất phát từ làn sóng “bỏ phố về quê” khi dịch bệnh xuất hiện. Xu hướng này phát triển suốt năm 2020 và có phần chững lại vào thời điểm cuối năm 2020 và đầu năm 2021 khi đất nền “sốt” ở nhiều khu vực. Sang tháng 5, khi dịch bệnh tái bùng phát với mức độ nghiêm trọng hơn, xu hướng này đã nóng trở lại. Các khu đất có lợi thế về cảnh quan, thiên nhiên khu vực ven Hà Nội như Vân Canh, Ba Vì, Hòa Lạc, Sóc Sơn, Quốc Oai, Sơn Tây, Xuân Mai… vẫn được nhiều người quan tâm tìm mua, giao dịch đều, giá tiếp tục tăng nhẹ 2-7% so với 1-2 tháng trước.

Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển từ đất nền sang chung cư

Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 5/2021, trong khi hầu hết các loại hình bất động sản khác đều có xu hướng suy giảm lượt quan tâm do ảnh hưởng của dịch bệnh, căn hộ chung cư là loại hình ghi nhận nhu cầu tìm mua gia tăng ở cả thị trường Hà Nội và TP.HCM, với mức tăng lần lượt là 12% và 8% so với tháng 4. Nhu cầu được chia đều cho các dòng sản phẩm ở cả 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân.

Theo Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, lượt quan tâm chung cư tăng, đất nền giảm trong dữ liệu tháng 5 cho thấy xu hướng diễn ra tất yếu sau giai đoạn “sốt nóng” của đất.

Điều này được lý giải bởi trong “cơn sốt” quý 1, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường, giá đất nền đã tăng lên ngưỡng cao. Từ nửa cuối tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt, giá chững và nhu cầu giảm. Sang tháng 5, thị trường gặp khó do dịch bệnh bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn những sản phẩm bất động sản có mức giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn.

Bên cạnh đó, chung cư trước nay vốn vẫn luôn là loại hình nhận được nhiều sự quan tâm vì phục vụ phần lớn là nhu cầu thực. Giá chung cư có mức tăng ổn định, ở ngưỡng hợp lý, không bị “sốt” hay thổi giá theo hạ tầng như đất nền. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, vài năm gần đây, chung cư Hà Nội có mức tăng giá trung bình 1-3% theo năm.

Những tín hiệu tích cực khi nhìn về thị trường nửa cuối năm 2021

Khi làn sóng dịch covid lần thứ 3 được kiểm soát, niềm tin về thị trường bất động sản tăng tốc mạnh mẽ trở lại và tạo nên 1 đợt sốt đất trên diện rộng khắp Việt Nam trong quý 1/2021. Số liệu tìm kiếm BĐS đạt kỷ lục vào tháng 3 cho thấy thị trường BĐS giống như chiếc lò xo bị nén vào mỗi đợt dịch bùng phát, sau mỗi đợt dịch, nhu cầu BĐS bật tăng mạnh trở lại, khi thị trường bị nén càng mạnh thì lực bật sẽ càng cao.

Tháng 5/2021 chứng kiến số lượng doanh nghiệp bất động sản mới tiếp tục tăng 60.4% so với cùng kỳ năm trước, điều này cũng chỉ báo những tín hiệu tích cực về sự hồi phục thị trường BĐS trong năm 2021. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định: “Trong khi dòng tiền đang đổ vào chứng khoán thì đây cũng được cho là thời điểm tốt để các doanh nghiệp BĐS chuẩn bị đón dòng vốn chảy vào thị trường khi dịch được kiểm soát, đồng thời cũng sẵn sàn phương án thay đổi linh hoạt để ứng phó với thị trường bất định, linh hoạt trong việc đào tạo và cả mở bán trực tuyến vì dịch có thể quay trở lại bất cứ lúc nào.”

Nhìn về dài hạn, bất động sản Việt Nam vẫn luôn là thị trường tiềm năng: tỷ lệ đô thị hóa 35% - rất thấp so với hơn 50% của Thailland, hơn 60% ở Trung Quốc và một lượng lớn nhu cầu với gần 100 triệu dân. Tại Việt Nam, có thể nói, sở hữu một ngôi nhà dường như là điều bắt buộc đối với một người trưởng thành.

“Bất động sản vẫn là nơi trú ẩn tài sản vừa đảm bảo tính an toàn và sinh lời trong các thời kỳ khủng hoảng kinh tế, điều này thể hiện rất rõ thời gian qua khi so sánh mức độ ưu tiên đầu tư giữa BĐS và các kênh khác. Tôi cho rằng rất khó để xảy ra tình trạng mất thanh khoản và giảm giá, mức giá sẽ tiếp tục tăng lên trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu, sắt thép vẫn không có dấu hiệu dừng lại”, ông Tuấn cho biết.

Từ góc độ nguồn cung, có thể thấy, đại dịch Covid-19 là rủi ro nhưng cũng là cơ hội cho thị trường BĐS. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, mỗi năm Hà Nội và TP.HCM cần khoảng 140.000 căn nhà, tuy nhiên nguồn cung rất hạn chế từ năm 2019. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm. Những đơn vị có nền tảng cơ bản tốt, danh mục sản phẩm đa dạng, hướng đến nhu cầu ở thực của người mua có nhiều cơ hội thắng thế.

Ngọc Diễn