Kiểm soát rủi ro khi mua nhà đất dự án

Hợp đồng phái sinh để lách luật

Một chị cầm hợp đồng đặt cọc giữ chỗ căn hộ hình thành trong tương lai đến Báo SGGP kêu cứu, cho biết với hợp đồng giữ chỗ này, chị đã nộp đến 70% giá trị mà dự án vẫn còn là... cánh đồng. Không riêng chị, hiện có rất nhiều trường hợp ký hợp đồng góp vốn dự án để nhận nền đất, nhưng chủ dự án chưa đền bù thu hồi được đất, nên chưa được lập dự án - tức chưa được phép nhận góp vốn, vậy mà nhiều công ty vẫn cứ lách luật bằng các hợp đồng thỏa thuận dân sự. 

Trường hợp vi phạm của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Phi Long (huyện Bình Chánh) là một điển hình về việc dự án chưa bồi thường xong nhưng đã tự lập bản vẽ phân lô, rồi bán bằng hình thức hợp đồng góp vốn. Đến nay đã 10 năm, Công ty Phi Long vẫn chưa hoàn thành bồi thường giải tỏa và lập thủ tục dự án, do vậy khách hàng khiếu nại khắp nơi.

Chính quyền địa phương niêm yết thông báo khu vực chưa đủ điều kiện xây dựng. Ảnh: MINH THANH 

Theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, chỉ có một loại hợp đồng mua bán khi chủ đầu tư đủ điều kiện bán. Thế nhưng, một số chủ dự án huy động vốn bằng các hợp đồng phái sinh, như hợp đồng góp vốn khi dự án chưa đủ điều kiện góp vốn, hay hợp đồng đặt chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Để rồi, khi khách hàng nộp tiền nửa chừng, phát hiện dự án đóng băng, nếu không nộp tiếp theo tiến độ thỏa thuận thì sợ vi phạm hợp đồng, nếu nộp tiếp thì gánh rủi ro cao thêm.

Dù biết chủ dự án vi phạm hợp đồng, nhiều người vẫn không dám kiện ra tòa, vì nếu kiện ra tòa thì dự án chưa được phép bán, hay không đủ điều kiện mà bán, sẽ có nguy cơ bị tòa xác định hợp đồng vô hiệu - mà vô hiệu thì hoàn trả lại tiền, khi đó giá trị đất theo hợp đồng đã tăng gấp nhiều lần, nếu lấy lại tiền thì khách hàng chịu thiệt.

Do vậy, nhiều khách hàng ký hợp đồng sai lúc ban đầu phải bước tiếp sai lầm nữa là lặng thinh chờ đợi, không dám thưa kiện. Đó là chưa kể, sau khi kiện, tòa buộc bên bán trả lại tiền thì thường là chủ đầu tư biến mất, hoặc rỗng túi, nên kiện xong cũng không lấy được tiền.

Đúng luật hãy mua 

Rất nhiều trường hợp vì tin lời nhân viên môi giới hứa hẹn ngon ngọt, hối thúc “mua đi kẻo hết”, có “sếp A, nhân vật nổi tiếng B mua rồi, nên yên tâm đi”, khách hàng liền xuống tiền mà không hề tham khảo trước khi ký hợp đồng. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi bán dự án căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (sở xây dựng) về việc dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo đó, hồ sơ dự án đủ điều kiện phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trong vòng 15 ngày, sở xây dựng phải có văn bản trả lời đủ điều kiện hay không đủ điều kiện. 

Ngoài ra, trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, để đảm bảo chủ đầu tư bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Luật cũng quy định việc thanh toán lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng, sau đó thanh toán theo tiến độ dự án nhưng không quá 70% nếu chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Hợp đồng mua bán với khách hàng phải là hợp đồng mẫu có đăng ký với ngành công thương.

Với quy định rõ ràng như thế, nếu một dự án được rao bán nhưng thực hiện bằng các hợp đồng phái sinh (như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn) thì có thể hiểu rằng do dự án đó chưa đủ điều kiện bán theo quy định nên chủ đầu tư mới phải lách luật. Nếu mua thì khách hàng phải gánh chịu rủi ro. Còn muốn chắc chắn việc mua bán hợp pháp, an toàn thì cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của sở xây dựng “xác nhận dự án đủ điều kiện bán”. Nói gọn lại, như lời của luật sư Phạm Hoàn Phúc, là: "Đúng luật hãy mua”.

Hàn Ni

Nguồn