Hàng nghìn tỷ đồng rót túi doanh nghiệp địa ốc qua kênh trái phiếu

Trong bức tranh huy động vốn năm 2025, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) ghi nhận sự phục hồi rõ nét, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản - nhóm ngành vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn trung và dài hạn.

Thị trường TPDN cải thiện song tiềm ẩn rủi ro

Theo báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2025 của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị TPDN phát hành đạt gần 398.000 tỷ đồng, tăng 44% so với cùng kỳ năm 2024. 

Riêng nhóm bất động sản đứng thứ hai về quy mô phát hành, chiếm khoảng 18% tổng giá trị (tương đương hơn 70.000 tỷ đồng), tăng 35% so với năm trước. 

Song song với việc phát hành mới, các doanh nghiệp địa ốc cũng tích cực mua lại trái phiếu để cơ cấu lại nợ, với tổng giá trị mua lại đạt khoảng 43.000 tỷ đồng trong 8 tháng đầu năm, tăng 47% so với cùng kỳ, thể hiện nỗ lực thực hiện nghĩa vụ tài chính sau thời gian được gia hạn theo Nghị định 08/2023.

Doanh nghiệp bất động sản huy động hàng nghìn tỷ đồng qua trái phiếu.

Trong quý III/2025, thị trường TPDN có sự biến động đáng kể giữa các tháng. 

Tháng 7/2025, tổng giá trị phát hành đạt 30.203 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 2.245 tỷ đồng, tương đương 7,4%. 

Sang tháng 8/2025, quy mô phát hành tăng mạnh lên 45.688 tỷ đồng, bất động sản đạt 17.640 tỷ đồng, chiếm tới 38,6% tổng giá trị - mức cao nhất trong quý. 

Tuy nhiên, bước sang tháng 9/2025, tổng phát hành giảm còn 23.703 tỷ đồng, bất động sản đạt 3.910 tỷ đồng, chỉ chiếm 16,5%.

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường trái phiếu bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện sau giai đoạn trầm lắng, song vẫn tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi một số thương vụ phát hành và mua lại được thực hiện thông qua các tổ chức có liên quan đến doanh nghiệp phát hành. 

Do đó, việc tăng cường giám sát và minh bạch hóa hoạt động được xem là yếu tố then chốt để bảo đảm an toàn, ổn định cho thị trường.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), đến cuối quý III/2025, tổng dư nợ TPDN đạt khoảng 1,27 triệu tỷ đồng. 

Mặc dù giá trị phát hành trong quý có phần giảm so với cùng kỳ, hoạt động giao dịch thứ cấp lại gia tăng đáng kể, cho thấy kênh trái phiếu vẫn thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. 

Trong cơ cấu ngành, bất động sản tiếp tục là nhóm phát hành lớn thứ hai với tổng giá trị hơn 27.700 tỷ đồng, cho thấy kênh huy động này vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc cung ứng vốn cho các doanh nghiệp địa ốc.

Doanh nghiệp bất động sản tăng tốc huy động vốn qua trái phiếu

Bước vào giai đoạn cuối năm, nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đẩy mạnh huy động vốn qua trái phiếu để bổ sung dòng tiền cho dự án và tái cơ cấu tài chính. 

Một trong những thương vụ đáng chú ý là của CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (Thai Son Invest Cons Corp), doanh nghiệp chưa đại chúng có trụ sở tại khu đô thị Vinhomes Riverside (Hà Nội). 

Ngày 28/10/2025, công ty phát hành 4.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng (mã TSO12501). Trước đó, doanh nghiệp này cũng đang lưu hành một lô trái phiếu khác phát hành từ tháng 8/2024 trị giá 1.890 tỷ đồng. 

Báo cáo tài chính bán niên 2025 cho thấy Thái Sơn có vốn chủ sở hữu 19.653 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả lên tới 82.722 tỷ đồng, gấp hơn bốn lần vốn chủ - cho thấy cấu trúc tài chính sử dụng đòn bẩy khá cao.

Một doanh nghiệp chưa đại chúng khác là Công ty Cổ phần Phát triển TN (TND, JSC) cũng huy động 2.950 tỷ đồng trái phiếu mã TND12501 vào cuối tháng 10/2025, kỳ hạn 5 năm, lãi suất phát hành 8,75%/năm. 

Doanh nghiệp này từng nắm 70% vốn tại Công ty TNHH Khách sạn Nhà hát - chủ sở hữu khách sạn Hilton Hanoi Opera, và hiện vẫn là cổ đông lớn tại Công ty Cổ phần Du lịch Dịch vụ Hà Nội (Hanoi Toserco, mã TSJ).

Cũng trong tháng 10/2025, Công ty Cổ phần Thời đại Mới T&T - một trong những nhà phát triển bất động sản lớn với tổng tài sản gần 172.000 tỷ đồng đã huy động thành công 8.050 tỷ đồng từ hai lô trái phiếu, gồm lô NTJ12501 trị giá 5.550 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 9,45%/năm và lô NTJ32502 trị giá 2.500 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, lãi suất 8,95%/năm. 

Thời đại Mới T&T hiện là đối tác chiến lược của Vinhomes, Masterise Group và Elegance, đồng thời là chủ đầu tư của các dự án quy mô lớn như The Grand Hanoi (22-24 Hàng Bài) và khu đô thị mới Cổ Loa (Đông Anh, Hà Nội).

Tại khu vực miền Bắc, CTCP Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Nam Quang (TNI Nam Quang) phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu vào ngày 21/10/2025, kỳ hạn 108 tháng. 

Doanh nghiệp này là chủ đầu tư ba khu công nghiệp lớn tại Hải Dương gồm Nam Sách, Phúc Điền và Tân Trường. 

Ở lĩnh vực du lịch - nghỉ dưỡng, Công ty TNHH Mặt Trời Hạ Long thuộc hệ sinh thái Sun Group cũng huy động 408 tỷ đồng qua lô trái phiếu SHL12504, kỳ hạn 5 năm, phục vụ các dự án du lịch quy mô như Sun World Hạ Long và dự án du lịch đường thủy nội địa tại Đà Nẵng với tổng vốn đầu tư hơn 9.800 tỷ đồng.

Việc nhiều doanh nghiệp, từ quy mô lớn đến chưa đại chúng, đồng loạt đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong những tháng cuối năm cho thấy kênh huy động này vẫn đóng vai trò "mạch máu" đối với thị trường bất động sản, trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn vẫn rất lớn và tín dụng ngân hàng tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ.