Áp lực đáo hạn trái phiếu đè nặng, doanh nghiệp BĐS gồng mình chuyển hướng

Theo Bộ Xây dựng, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng trong quý I/2025 đạt 23.130 tỷ đồng, tăng 68% so với quý trước, nhờ sự tham gia tích cực từ ngân hàng và công ty chứng khoán. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 30,3%.

Tuy nhiên, theo VIS Rating, có tới 73% trái phiếu phi tài chính phát hành quý đầu năm có mục đích tái cơ cấu nợ, chủ yếu từ các công ty bất động sản. Điều này cho thấy phần lớn các đợt phát hành không nhằm mở rộng đầu tư, mà chủ yếu để đảo nợ.

Báo cáo của VIS Rating cũng ghi nhận, trong quý I/2025 có 17 tổ chức phát hành đã thanh toán một phần hoặc toàn bộ dư nợ gốc chậm thanh toán với giá trị 8.081 tỷ đồng – tăng 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy, tình trạng chậm trả và vi phạm nghĩa vụ thanh toán vẫn phổ biến ở nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Ước tính từ nay đến hết năm 2025, có khoảng 163.212 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm tới 86.444 tỷ đồng, tương đương 53%.

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng trong năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đang tăng tốc cơ cấu nợ bằng nhiều hình thức: phát hành mới, mua lại trước hạn, và đặc biệt là đàm phán gia hạn nghĩa vụ thanh toán.

Doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực lớn từ đáo hạn trái phiếu

Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HoSE: CRE) đã lựa chọn phương án gia hạn. Lô trái phiếu CRE202001 trị giá 500 tỷ đồng, ban đầu đáo hạn vào ngày 31/1, đã được gia hạn đến ngày 13/10/2025 sau khi thương thảo với trái chủ.

Hay như tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL (trụ sở Hà Nội) đã xin ý kiến trái chủ và được chấp thuận kéo dài thời gian đáo hạn thêm 2 năm đối với gần 30 lô trái phiếu phát hành năm 2020, đưa thời hạn đến 2027.

Lãi suất trong thời gian kéo dài cố định ở mức 7,9%/năm. Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), TNL hiện có 78 lô trái phiếu đang lưu hành, mỗi lô trị giá từ 40 – 50 tỷ đồng.

Không nằm ngoài làn sóng trên, TNR Holdings Việt Nam – một doanh nghiệp bất động sản lớn khác cũng liên tục xin gia hạn trái phiếu từ đầu năm đến nay. 

Cụ thể, các lô TNR.BOND.01.2020.01 - 60 đều được xin kéo dài thêm tối đa 2 năm, đưa thời gian tất toán sang năm 2027. Lãi suất trong thời gian gia hạn dao động từ 7,9% – 8,5%/năm, tùy từng lô trái phiếu.

Novaland vẫn chật vật vì những khoản vay khổng lồ.

Là một trong những doanh nghiệp huy động vốn khổng lồ từ kênh trái phiếu, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, HoSE: NVL) cũng đang chật vật khi không thể thanh toán hàng loạt lô trái phiếu đến hạn.

Trong khi theo kế hoạch, công ty phải tất toán hàng nghìn tỷ đồng gốc và lãi trái phiếu cho trái chủ thì Novaland lại chỉ có thể thanh toán được vài trăm triệu đồng, thậm chí không thể thanh toán bất kỳ khoản nào.

Công ty thường xuyên lấy lý do chưa thu xếp được tài chính và phải thương thảo với nhà đầu tư về việc chậm thanh toán dư nợ cũng như xin được kéo dài kỳ hạn của các lô trái phiếu đang lưu hành.

Mạnh tay chi tiền khủng mua lại trái phiếu trước hạn

Trái ngược với xu hướng xin gia hạn nợ, nhiều doanh nghiệp bất động sản gần đây lại mạnh tay chi tiền để mua lại trái phiếu trước hạn nhằm giảm áp lực tài chính và cơ cấu lại dòng tiền.

Điển hình như Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Đại Hùng đã tất toán toàn bộ giá trị 1.499,9 tỷ đồng trái phiếu DALCH2226001 vào ngày 7/5/2025, dù trước đó từng xin gia hạn kỳ hạn trái phiếu đến năm 2028.

Tương tự, CTCP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) cũng đã sạch nợ trái phiếu sau khi mua lại 200 tỷ đồng còn lại của lô SZCH2126001 vào tháng 1/2025, nhờ nguồn vốn gần 1.200 tỷ đồng từ đợt chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu.

CTCP Sonadezi Châu Đức sạch nợ trái phiếu sau khi mua trước hạn 200 tỷ đồng trái phiếu đang lưu hành.

Thậm chí, Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living đã chi tới 2.500 tỷ đồng mua lại một phần lô trái phiếu LLFCB2328001, qua đó giảm dư nợ trái phiếu về mức 2.300 tỷ đồng.

Ngoài ra, Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc cũng mua lại trước hạn hai lô trái phiếu với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng, trong bối cảnh kinh doanh không mấy thuận lợi, báo lỗ ròng gần 33,3 tỷ đồng năm 2024 và hệ số nợ tăng lên 4,07 lần.

Đặc biệt, trong hai ngày 7–8/5/2025, ba doanh nghiệp gồm Summer Beach, Seaside Homes và BĐS Đại Hùng đồng loạt tất toán sớm gần 4.500 tỷ đồng trái phiếu, tất cả đều có tài sản đảm bảo là quyền tài sản từ hợp đồng hợp tác dự án khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại Phan Thiết – một dự án quy mô gần 1.000 ha do Delta – Valley Bình Thuận phát triển.

Có thể thấy, trong khi nhiều doanh nghiệp xin giãn nợ, không ít đơn vị khác đang chủ động tái cấu trúc tài chính để củng cố niềm tin thị trường.

Thị trường trái phiếu sôi động trở lại

Dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, song đây vẫn là kênh huy động vốn được nhiều doanh nghiệp bất động sản ưu tiên lựa chọn, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu triển khai dự án và cơ cấu lại nguồn vốn trung – dài hạn ngày càng cấp thiết.

Những ngày cuối tháng 5/2025, thị trường chứng kiến sự sôi động trở lại với hàng loạt thương vụ phát hành trái phiếu có giá trị lớn.

Nổi bật là Công ty Cổ phần Xây dựng Đầu tư Bất động sản Việt Hoàng Minh với lô trái phiếu mã VMH12501 trị giá 3.466 tỷ đồng, phát hành ngày 22/5/2025, kỳ hạn 5 năm.

Đây là trái phiếu có tài sản đảm bảo, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, áp dụng lãi suất kết hợp gồm 8,3%/năm cố định cho kỳ đầu, sau đó thả nổi theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3,5%. 

VMH cũng cam kết mua lại trái phiếu theo chu kỳ hàng năm, với sự tham gia của BIDV trong vai trò lưu ký và Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) là đơn vị liên quan.

Cùng thời điểm, Công ty TNHH Công nghiệp Bất động sản và Xây dựng Song Phương - chủ đầu tư dự án khu dân cư Amira Chơn Thành (Bình Phước) đã phát hành thành công 388,5 tỷ đồng trái phiếu mã CSP12501, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất 12%/năm, có bảo lãnh thanh toán.

Ngoài ra, ngày 26/5/2025, Công ty cổ phần ACC Việt Nam cũng hoàn tất phát hành lô trái phiếu AVN32501 trị giá 500 tỷ đồng, kỳ hạn 6 năm, lãi suất cố định 8,5%/năm. Đây là loại trái phiếu "3 không": không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo.

Việc nhiều doanh nghiệp bất động sản liên tiếp phát hành thành công trái phiếu trong thời gian ngắn cho thấy tín hiệu phục hồi tích cực của thị trường tài chính và bất động sản, đồng thời phản ánh phần nào niềm tin trở lại từ phía nhà đầu tư đối với kênh huy động vốn trung – dài hạn này.