Chu kỳ mới
Theo ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững, cần có những điều kiện cần như kinh tế vĩ mô, hành lang thể chế, quy hoạch và chiến lược phát triển quốc gia, chính sách tiền tệ, pháp lý dự án, nhân khẩu học, cơ sở hạ tầng, năng lực chủ đầu tư, nguồn lực tài chính các bên liên quan.
Dự báo xu hướng của thị trường năm 2025
“So với năm 2023, thị trường bất động sản năm 2024 đã có một số tiêu chí được cải thiện hơn và tiếp tục được hoàn thiện. Dự báo trong năm 2025, các điều kiện khác giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững sẽ tiếp tục được cải thiện, góp phần đưa thị trường dần tiến đến điểm phục hồi kỳ vọng vào năm 2026”, ông Tiến nói.
Dat Xanh Services - FERI cũng đã khảo sát góc nhìn của cá nhân môi giới - đối tượng trực tiếp tham gia thị trường và làm việc với hầu hết với các bên liên quan của thị trường về dự báo diễn biến tăng trưởng thị trường bất động sản năm 2025.
Kết quả, phản hồi nhận định thị trường tăng trưởng nhanh chiếm 18,6%, thị trường tăng trưởng nóng là 7,6%, số đông kỳ vọng thị trường tăng trưởng khá với 43,9% phản hồi. 24,7% người được khảo sát chọn câu trả lời thị trường tăng trưởng chậm. Chỉ có 5,1% số người được khảo sát dự báo thị trường còn khó khăn.
Nhập cuộc chơi trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản, các môi giới cũng quan tâm hơn đến lợi ích của khách hàng và cá nhân môi giới khi cân nhắc chọn lựa dự án phân phối.
Kết quả khảo sát của Dat Xanh Services - FERI về các yếu tố được môi giới quan tâm khi lựa chọn bất động sản để tư vấn khách hàng, phản hồi ưu tiên hàng đầu là pháp lý dự án hoàn chỉnh với 21,9%; thứ hai là vị trí tốt, giao thông kết nối thuận lợi chiếm 21%; tiếp theo lần lượt là phương thức thanh toán tốt, có nhiều chính sách ưu đãi với 18,3%, vị thế của chủ đầu tư là 17,8%, giá bán phù hợp chiếm 14,6%, chủ đầu tư làm truyền thông marketing mạnh chiếm 6,4%.
Thị trường “nóng” ở đâu?
Ông Tiến khẳng định, hiện nay thị trường bất động sản đã xuất hiện rõ vai trò của các vùng thị trường “dẫn sóng” và vùng thị trường “theo sóng”. Sức cầu năm 2025 dự báo cải thiện khá hơn, sức mua tập trung chính tại thị trường “dẫn sóng” là các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM, Bình Dương, và một số thị trường “theo sóng” là các đô thị vệ tinh của các tỉnh thành “dẫn sóng”.
Cụ thể, tại miền Bắc, thị trường dẫn sóng dự báo tiếp tục là Hà Nội. Các khu vực “theo sóng” là Hải Phòng, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, tập trung nhiều sự quan tâm vào loại hình căn hộ, nhà thấp tầng dự án, nhà riêng lẻ.
Tại miền Trung, thị trường “ dẫn sóng ” là Đà Nẵng với nhu cầu tập trung nhiều tại phân khúc căn hộ trung, cao cấp. Thị trường “theo sóng” là Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Bình, Huế, Bình Định thu hút khách hàng đối với các loại hình căn hộ và nghỉ dưỡng.
Tại miền Nam, dự báo TPHCM và Bình Dương tiếp tục là thị trường “dẫn sóng” nhờ sự quan tâm của nhóm khách có nhu cầu mua ở thực tại TPHCM, các địa phương lân cận và khách hàng phía Bắc. Thị trường “theo sóng” là Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai dự kiến ghi nhận hoạt động nổi bật của phân khúc căn hộ và nghỉ dưỡng.
Hiện thị trường bất động sản đã xuất hiện rõ vai trò của các vùng thị trường “dẫn sóng” và vùng thị trường “theo sóng”.
Tại thị trường miền Tây, Long An kỳ vọng là khu vực “theo sóng” của thị trường TPHCM, đồng thời sẽ là địa bàn “dẫn sóng” cho khu vực miền Tây, với sự nổi bật của loại hình căn hộ và nhà thấp tầng đến từ các dự án của chủ đầu tư Vinhomes, Ecopark, Nam Long. TP Cần Thơ và Kiên Giang (Phú Quốc) cũng kỳ vọng là thị trường “theo sóng” tại khu vực miền Tây.
DXS-FERI dự báo, thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau, gồm kịch bản thách thức, kịch bản kỳ vọng, kịch bản lý tưởng. Các chuyên gia của DXS-FERI nghiêng nhiều về dự báo cho kịch bản kỳ vọng.
Kịch bản lý tưởng là nguồn cung mới tăng mạnh từ 40 - 50%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 15 - 20% và tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.
Với kịch bản kỳ vọng, DXS-FERI cho rằng nguồn cung mới tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.
Ngược lại, với kịch bản thách thức thì nguồn cung mới tăng 20 -30%, lãi suất thả nổi lên tới 11 - 13%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 - 35%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, dự phòng cho các tình huống chuyển biến ngoài dự liệu.
Tuy nhiên, dù nằm ở kịch bản nào thì DXS-FERI dự báo, nguồn cung mới được bổ sung đáng kể khi Chính phủ và các địa phương tập trung tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý cho các dự án theo mức độ ưu tiên từ dễ đến khó, đặc biệt là các dự án trọng điểm, quy mô lớn.
Dự báo thị trường năm 2025 đón nhận khoảng 43.300 sản phẩm mới, trong đó miền Nam chiếm phần lớn với 36,2% tổng nguồn cung tương lai, thị trường miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7%, nguồn cung mới miền Tây có tỷ lệ khoảng 11,6%. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.
“Nguồn cung thứ cấp sẽ phân bổ đều ở tất cả thị trường, đa dạng phân khúc khi có thêm nhiều dự án dự kiến được bàn giao trong 2025. Thị trường nhà ở cho thuê tăng trưởng tốt, thị trường thứ cấp cũng có sự tăng trưởng. Giá bán sơ cấp dự kiến tăng bình quân 10 - 15% trên toàn thị trường. Giá bán thứ cấp không còn tình trạng cắt lỗ và dần tăng trở lại 5 - 10% ở hầu hết các phân khúc. Giá thuê tiếp tục đà tăng ổn định trong khoảng 5 - 10%”, ông Tiến nói.