Thời gian qua, tinh trạng phân lô bán nền tự phát diễn ra tràn lan tại nhiều địa phương dẫn đến nhiều hậu quả tiêu cực cho thị trường bất động sản khi các thửa đất này sau khi được mua đi bán lại đầu cơ giá, khi hết sóng thường bị bỏ hoang nhiều năm. Ảnh
Thời gian qua, với việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, nhiều địa phương đã ban hành cũng như dự thảo các quy định về hoạt động tách thửa đất theo hướng siết chặt các điều kiện nhằm hạn chế tình trạng phân lô bán nền tràn lan, manh mún với mục đích đầu cơ trục lợi giá đất.
Cụ thể, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vừa ban hành Quyết định số 24/2024/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 16/9 tới và thay thế Quyết định số 44 ngày 19/9/2023 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Các giao dịch trước đó theo Quyết định số 44 đã được tiếp nhận đúng quy định hoặc được công chứng, chứng thực; được pháp luật công nhận... trước ngày 16/9 thì vẫn được tiếp tục thực hiện. Việc tách thửa, hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 điều 200 Luật Đất đai 2024.
Quyết định cũng nêu rõ, diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở là 80 m2, có cạnh không nhỏ hơn 5 m (tại Côn Đảo là 60 m2) và tiếp xúc hoặc có lối đi kết nối với đường giao thông do Nhà nước quản lý. Diện tích tối thiểu đối với đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là 100 m2; đất nông nghiệp là 1.000m2 (tại Côn Đảo là 500 m2)...
Đối với những khu vực có đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng riêng thì diện tích tối thiểu được thực hiện tách thửa theo quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng và hồ sơ đồ án kèm theo đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
UBND tỉnh Bắc Giang cũng vừa có Quyết định số 24/2024 về việc quy định chi tiết hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở; diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa, hợp thửa đất; hạn mức giao đất nông nghiệp; hạn mức giao đất chưa sử dụng cho cá nhân đưa vào sử dụng; hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang mục đích khác; các loại giấy tờ khác của người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 áp dụng trên địa bàn tỉnh.
Theo đó, nếu muốn tách thửa đất ở, phải có diện tích tối thiểu 32 m2 (trường hợp thuộc quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 3 quy định này) và 50 m2 (đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 3 quy định này).
Kích thước mặt tiền tối thiểu là 4m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (nếu có) tối thiểu 5,5m, đối với thửa đất gốc có chiều sâu hiện hữu từ 5,5m trở lên. Đối với thửa đất sau khi Nhà nước thu hồi đất, thửa đất có chiều sâu hiện hữu nhỏ hơn 5,5m thì chiều sâu tối thiểu phải đảm bảo 3m.
Trường hợp đất ở không thuộc khoản 1 điều này thì thửa đất sau khi tách thửa phải có diện tích đất ở tối thiểu 70m2; kích thước mặt tiền tối thiểu 4m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (nếu có) tối thiểu 8m đối với thửa đất gốc có chiều sâu hiện hữu từ 8m trở lên.
Trường hợp thửa đất sau khi Nhà nước thu hồi đất, thửa đất có chiều sâu hiện hữu nhỏ hơn 5,5m thì chiều sâu tối thiểu phải đảm bảo 5m.
UBND tỉnh Bình Định cũng mới ban hành quy định về thửa đất ở tại đô thị sau khi được tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 40m2, kích thước chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài (chiêu sâu) thửa đất tối thiểu 3m; Đất ở tại nông thôn sau khi được tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 50m2, kích thước chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài (chiều sâu) thửa đất tối thiểu 4m.
Đối với đất phi nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (không thuộc dự án đầu tư được Nhà nước giao, cho thuê) là 100m2, kích thước chiều rộng (mặt tiền) và chiều dài từ 05m trở lên.
Ngoài ra, UBND tỉnh này còn quy định diện tích, kích thước tối thiểu sau khi được tách thửa đối đối với đất nông nghiệp như: Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối là 500m2, kích thước chiều rộng và chiều dài từ 5m trở lên; Đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản là 1.000m2, kích thước chiều rộng và chiều dài từ 10m trở lên; Đất rừng sản xuất là 5.000m2, kích thước chiều rộng và chiều dài từ 50m trở lên. Đối với đất nông nghiệp khác, người đang sử dụng đất có nguồn gốc đất không thuộc dự án đầu tư được Nhà nước giao, cho thuê là 500m2, kích thước chiều rộng và chiều dài từ 5m trở lên…
Tại Thanh Hóa , theo Quyết định 56 do UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành ngày 9/9/2024, đối với đất ở đô thị, diện tích thửa đất được tách thửa phải đảm bảo thửa đất còn lại và các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có diện tích 40m2 và kích thước cạnh tối thiểu là 3m. Riêng địa bàn phường Hải Thanh thuộc Thị xã Nghi Sơn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 30m2, kích thước cạnh 3m.
Còn với đất ở nông thôn, diện tích thửa đất được tách thửa phải đảm bảo thửa đất còn lại và các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có diện tích 50m2 và kích thước cạnh tối thiểu là 4m. Riêng địa bàn xã Nghi Sơn thuộc Thị xã Nghi Sơn, xã Ngư Lộc thuộc huyện Hậu Lộc, xã Quảng Nham thuộc huyện Quảng Xương diện tích tối thiểu sau tách thửa là 30m2, kích thước cạnh 3m…
Tại Hà Nội , thành phố đang lấy ý kiến về dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất. Theo đó, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới tại phường, thị trấn, thửa đất phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50 m2, chiều dài trên 4 m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4 m trở lên.
Với các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa là 80 m2, các xã vùng trung du là 100 m2 còn các xã miền núi tối thiểu 150 m2.
Trường hợp tách thửa có hình thành lối đi, chiều rộng mặt cắt ngang của lối đi được yêu cầu từ 3,5 m với thị trấn, 4 m trở lên với khu vực đồng bằng và 5 m trở lên với trung du, miền núi.
Với đất phi nông nghiệp, dự thảo quy định áp dụng cho các thửa đất không thuộc trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Tại phường, thị trấn, với đất thương mại dịch vụ, thửa đất mới phải có chiều rộng giáp đường giao thông từ 10 m trở lên, diện tích tối thiểu 400 m2. Với các loại đất phi nông nghiệp khác, thửa đất phải có chiều rộng trên 20 m, diện tích tối thiểu 1.000 m2.
Tại các xã khác, đất thương mại dịch vụ được tách thửa phải có diện tích không dưới 800 m2 và đất phi nông nghiệp khác không dưới 2.000 m2.
Tại TP.HCM , dự thảo quy định tách thửa cũng đang được Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM lấy ý kiến. Theo đó, dự thảo lần này của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM có điểm mới là quy định tách thửa với chỉ hai loại đất là đất ở và đất nông nghiệp. Hai loại đất này phải đảm bảo diện tích tối thiểu.
Theo đó, đối với thửa đất ở, khu vực 1 gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú; thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 36m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.
Khu vực 2, gồm các Quận 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 50m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.
Khu vực 3, gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn) thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa phải tối thiểu 80m², có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Đối với thửa đất nông nghiệp, phải đáp ứng điều kiện là 500m² đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
Đồng thời, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.